Квартира в ипотеку в гражданском браке

Гражданский брак, или фактическое сожительство без юридического оформления брачных отношений, не является препятствием для получения в финансово-кредитных организациях денежных средств на приобретение жилья. Ипотека в гражданском браке возможна при условии платежеспособности сторон. При выдаче ипотечного кредита банком в первую очередь учитывается стабильный доход заемщиков, позволяющий регулярно вносить кредитные платежи. Однако незарегистрированный брак не дает возможности совместно проживающим лицам, ведущим общее хозяйство, участвовать в специальных льготных программах, например, в государственной программе «Молодая семья».

Все льготные государственные проекты направлены на финансовую поддержку пар, находящихся в законном браке. Несмотря на минусы незарегистрированного брака, решить жилищную проблему можно, для этого паре необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче кредитных средств на покупку квартиры или дома. Рассмотрим порядок оформления ипотеки, плюсы и минусы такого долгосрочного кредита при отсутствии юридически оформленного брачного союза.

Как оформить

Ипотека, или договор о залоге недвижимого имущества, на которое выдается ссуда в банке, регламентируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 (с актуальными изменениями 2017 года). К отношениям, возникшим в результате заключения ипотечного договора, применяются требования гражданского законодательства РФ.

От способа оформления ипотеки зависит судьба совместной собственности лиц, проживающих в браке. Оформить ипотечный договор можно двумя способами:

1. Заключение индивидуального кредитного договора (на одного супруга). Вторая сторона при этом может выступать в качестве поручителя. При этом собственность на квартиру (другое жилое помещение) переходит по договору к лицу, с которым был заключен договор. Поручитель может претендовать на долю в квартире, приобретаемой по ипотеке, только в том случае, если докажет, что вносил лично платежи по кредиту в течение всего срока действия договора.
2. Заключение договора ипотеки на обоих супругов, тогда они оба будут обязаны нести субсидиарную ответственность по кредиту. В случае расторжении брака собственность на приобретенную квартиру распределяется между ними в равных долях.

Способы оформления ипотеки в банке лицам, находящимся в фактическом сожительстве, не отличаются от вариантов получения ипотеки парами, состоящими в законном браке.

Чтобы доказать в будущем финансовый вклад сторон в оплату ипотечного кредита, необходимо разделить график платежей на обе стороны, вносить денежные средства по квитанциям и сохранять их. При разводе в случае появления разногласий по вопросу собственности такой вариант, например, при индивидуальной ипотеке, поможет доказать поручителю в суде  свое право на квартиру.

Условия заключения договора

Ипотечные программы действуют во всех российских банках. Каждая кредитная организация устанавливает свои требования (процентные ставки, сроки, максимальные суммы) к ипотечному кредиту для физических лиц. Однако общими условиями заключения договора на ипотечное приобретение недвижимости для лиц, не состоящих в законном браке, являются:

• внесение определенной суммы денежных средств в уплату первоначального взноса по кредиту;
• предоставление пакета документов, подтверждающих возможности заемщиков расплачиваться по финансовым обязательствам;
• предоставление пакета документов, дополнительно установленных банком.

После предоставления заемщиками необходимой документации осуществляется оформление приобретаемой квартиры в совместную или долевую собственность. Это необходимо банку для  обеспечения гарантий по возврату заемных денежных средств.

Оформление квартир в общую собственность происходит в интересах банка, так как при разрыве отношений пары, состоящей в гражданском браке, могут возникнуть споры о праве собственности на квартиру и обязательствах по уплате кредитных взносов по договору. Урегулирование на первоначальном этапе вопроса о собственности заемщиков на квартиру гарантирует банку возврат недвижимого имущества через суд в случае просрочек и отказе заемщиков оплачивать ипотечный кредит.

Ипотечные программы в банках

Получить в банке необходимые денежные средства для приобретения недвижимости можно по различным ипотечным программам:

• «Готовое жилье» (на первичном или вторичном рынке);
• «Новостройки» (в строящемся жилом фонде);
• «Материнский капитал» (перечисление семейного капитала, формируемого государством, в счет уплаты кредитной задолженности по ипотеке).
• рефинансирование действующего ипотечного кредита в стороннем банке.

В Сбербанке на онлайн платформе  имеется удобный сервис, при помощи которого можно подать заявку на расчет конкретного варианта ипотечного кредитования и запросить условия погашения кредита.

Риски

Вопрос приобретения жилья путем займа значительной суммы денежных средств в банке требует тщательной предварительной проработки, чтобы избежать негативных последствий в будущем. При отсутствии регистрации брака в органах ЗАГС риски принятия долгосрочных финансовых обязательств по ипотеке многократно возрастают. В противном случае стороны могут остаться и без денежных средств и без жилья.

Как себя обезопасить при заключении ипотечного договора?

Снизить риски при помощи следующих мер:

1. Урегулировать до подачи заявки в банк вопроса о величине суммы, которую каждый обязуется выплачивать. Для этого супругам следует заключить между собой договор займа, где прописать все финансовые условия сделки. В случае возникновения разногласий в будущем это даст возможность выделить долю каждой из сторон пропорционально уплаченной сумме за квартиру.
2. Вносить взносы за ипотечную квартиру лично через банк или дистанционно с использованием  онлайн платформ банковских организаций. При этом обязательно полностью указывать фамилию, имя и отчество плательщика в платежном документе. Это позволит доказать вклад в приобретение недвижимости в случае судебного разбирательства.

Правильно оформленный договор ипотечного займа на квартиру, наличие документов, подтверждающих уплату взносов по кредиту, позволяют каждому супругу получить на законных основаниях долю в квартире согласно вложенным средствам.

Судебная практика

Несмотря на то, что условия ипотечного кредитования физических лиц, находящихся в сожительстве, ничем не отличаются от требований к заемщикам, состоящим в законном браке, риски и последствия  от несения бремени финансовой ответственности в случае гражданской формы брака значительнее. При судебном рассмотрении спора сожителям труднее доказать, что квартира (или иное жилье) приобретались по взаимной договоренности. В суд должны быть предоставлены платежные документы в качестве оплаты денежных средств по кредиту.

Судебная практика показывает, что если сторонами не будут доказаны обстоятельства несения каждой стороной финансовых расходов по кредиту, то судебное решение может и не закрепить права собственности на квартиру одного из сожителей.

В гражданском браке невозможно использовать и материнский капитал, выплачиваемый государством на детей, в счет приобретения жилья по ипотеке. Такое право имеется только у законных супругов.

Учитывая распространенность в настоящее время гражданской формы брака, доступность ипотечного кредита физическим лицам с достаточной платежеспособностью  для выполнения своих финансовых обязательств,  необходимо приложить все усилия для минимизации рисков при оформлении займа парам, проживающим в неофициальном браке. Перед подписанием кредитного договора необходимо закрепить обязательства каждой стороны по оплате взносов за квартиру (в форме договора займа) и в течение всего срока каждому гасить свою часть кредита и сохранять все платежные документы. Только в этом случае при распаде отношений можно на законных основаниях закрепить свою долю в приобретенном жилье.