Покупка доли в квартире на материнский капитал. Документы и порядок действий.


pokupka-doli-v-kvartire-na-materinskij-kapital-dokumenty-i-poryadok-dejstvijГосударственная программа поддержки семей с детьми и выдача сертификатов продлена минимум до 2021 года. Сумма выплат осталась неизменной – около 453 тысяч рублей. При этом объективные экономические факторы спровоцировали тенденцию снижения цен на рынке недвижимости.

Поскольку предоставляемого размера помощи все же недостаточно для приобретения собственного жилья в большинстве регионов, обладателям сертификатов интересна покупка доли в квартире на материнский капитал. Для большинства родителей это единственный доступный способ улучшить условия проживания.

Особенности приобретения доли

На законодательном уровне закреплено две возможности приобретения собственности на рассматриваемых условиях:

  1. Результатом приобретения доли становится возникновение правообладания на весь объект, например при выкупе квадратных метров у родственников.
  2. Доля является изолированным помещением в квартире и представляет собой одну или две обособленные комнаты.

Характеристика обособленности доли от остальной части жилой площади является обязательным условием допустимости ее приобретения. Улучшение условий проживания как одна из разрешенных целей применения именной государственной помощи и оплаты сертификатом подразумевает возможность покупки только самостоятельного жилья.

Это объясняет невозможность приобретения доли в однокомнатной квартире, поскольку такое пространство исключает возможность выделения объекта в натуре. Законодатель также закрепляет понятие комнаты, как части жилого помещения (квартиры или дома), функциональным предназначением которого является непосредственное проживание в нормальной обстановке.

Отказ в праве на покупку

Практика указывает на преобладающий процент отказов по заявлениям на приобретение долей с использованием сертификата. Аргументом служит указание на приобретение отельного объекта собственности. Такие требования могут обжаловаться в судебном порядке, и исходы разбирательства могут свидетельствовать в пользу истцов.

Основными аргументами в пользу лиц, стремящихся приобрести долю в квартире, служат следующие тезисы:

  • потенциальные покупатели уже проживают в обозначенном помещении и обладают правом пользования;
  • закон предусматривает применение исключения по одному из базовых условий. А именно, вне зависимости от возраста детей допускается оформление правоустанавливающих документов на жилье в общее имущество всех членов семьи.

Алгоритм действий

Для семей, решивших воспользоваться правом выкупа доли в квартире за счет средств материнского капитала, важно соблюдать установленный законодательством порядок действий. Перед инициированием процедуры объект проверяется на соответствие следующим критериям:

  • обособленность и изолированность от остальной площади жилья;
  • соответствие нормам технических, санитарных, гигиенических характеристик;
  • пригодность для постоянного проживания.

Каждую заявку пенсионный орган рассматривает в индивидуальном порядке и делает заключение на основе совокупности объективных и субъективных факторов. Инициатор представляет документы, идентичные пакету на приобретение всей квартиры. В перечень включаются идентифицирующие и правоустанавливающие документы.

Приобретение доли у родственников

Формат сделок между родственниками разрешается законодательством и осуществляется в общем порядке. Но такие приобретения имеют ряд ограничений, в частности:

  • запрещается оформление сделок между супругами;
  • для признания договора заключенным ПФ учитывает факт полного отказа родственников, с которыми оформлена сделка, от владения принадлежавшими им ранее долями в жилом помещении;
  • отсутствие признаков мнимой сделки, то есть соглашения, подписанного исключительно с целью обналичивания средств.

Особое внимание ПФ уделяет проверке на мнимость сделки. Такая схема обналичивания стала распространенным противоправным вариантом использования материнского капитала. Потому контролю подлежит дальнейшая судьба жилой площади и четкое соблюдение прав детей, особенно категории до 3 лет. В рамках таких действий исследуется история объекта покупки, частота оформления сделок.

При выявлении мошеннических схем или признаков неправомерности деяния договор признается недействительным, и виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности за обналичивание специальной категории средств.

Приобретение у родственников доли имущества предполагает право налогового вычета, определяемого показателем расхода. Но граждане могут получить отказ на основании статьи 220 НК РФ, так как сторонами сделки являются взаимозависимые субъекты.

Приобретение доли у чужих людей

Оформление сделки с посторонними субъектами возможно при условии соответствия жилья требованиям законодательства. Первым из обязательных пунктов является наличие у продавца свидетельства о праве собственности, в котором указана конкретная комната или комнаты, а не часть квартиры. То есть имеет место выдел в натуре.

Практика показывает, что в обычных квартирах редко применяется выделение комнаты. Чаще всего такой формат характерен для коммунальных квартир с раздельными лицевыми счетами или в частных домах.

Важно! Покупка таким способом комнаты в общежитии не представляется реальной с точки зрения законодательства. Такое жилье относится к социальному жилому фонду и не подлежит отчуждению. Альтернативным вариантом является покупка комнаты, если общежитие на законных основаниях переведено в общий жилой фонд.

Специфика взаимозачета средств заключается в том, что пенсионным фондом осуществляется перевод сделок после подписания договора. Для убедительности доводов при обращении в ПФ важно определить и указать следующие пункты:

  • срок, в течение которого покупатель обязуется сдать пакет документов на распоряжение средствами субсидии, например, до получения недвижимости в залог или до полной оплаты суммы договора;
  • полная или частичная оплата стоимости жилья за счет средств государственного субсидирования семьям с детьми путем их перечисления со счета ПФ на счет продавца. Конкретизация счета обязательна.

Выполнение обязательств о выделении доли

В соответствии со статьей 10 ФЗ № 256 полученное в собственность за счет государственной субсидии жилое помещение подлежит обязательному оформлению на право общей долевой собственности детей и родителей. При этом размер долей определяется по соглашению между сторонами. Обязательно подлежит учету право собственности детей, которые родились после покупки, но до погашения обязательств «материнскими деньгами».

Такая же позиция поддержана Федеральной нотариальной палатой, которая в письме №216\06-11 от 2013 года изложила следующее:

  • для оформления недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, применяется режим долевого имущества на общих началах для всех членов семьи, включая категорию несовершеннолетних;
  • возможность оспаривания легальности сделок, в результате которых владельцами жилья становятся только дети.

То есть позиция практиков такова, что даже при приобретении незначительной доли собственности на жилье, оно должно обязательно оформляться на всех членов семьи. При этом обязательно предполагается дальнейшее разделение приобретенной доли минимум на три части. Важно отметить, что ПФ не имеет права отказать в проведении сделки такого формата на основании, если количество приобретаемых квадратных метров менее нормы, учтенной на человека по региону.

Законодателем отведен полугодовой срок на выполнение обязательств по выделению долей. Отсчет начинается с момента, когда материальный капитал перечисляется продавцу или с объекта снимаются предусмотренные соглашением обременительные ограничения.

Заключение

Обладатели сертификата могут расходовать средства с целью оптимизации условий проживания,  в том числе путем приобретения доли в объекте жилого назначения. Такие сделки актуальны, если семья уже проживает в помещении и имеет право пользования, но одна или несколько комнат принадлежат родственникам. При легализации в свою пользу их доли правоустанавливающие документы на новые квадратные метры оформляются в долевом эквиваленте на всех членов семьи, включая несовершеннолетних лиц. При этом выделение помещения в натуре является обязательным.