Государство не чинит препятствий семьям, которые используют материнский капитал для покупки собственного жилья. Сложности возникают, если семейство решает продать, купленную таким образом недвижимость. Основной нюанс сделки — соблюдение интересов детей, поэтому продажа должна быть одобрена органом опеки. В отдельных случаях потребуется согласие банка. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, соответственно российскому законодательству?
Отличительный характер сделки
Материнский капитал выделяется государством для поддержки семей, которые воспитывают двух и более детей. Денежное пособие призвано обеспечить, в первую очередь, достойный уровень жизни маленьким гражданам России. Употребить материнский капитал родителям разрешено в трех направлениях:
- приобретение либо строительство собственного жилья;
- оплата детского образования;
- адаптация детей-инвалидов.
Если родители решают на выделенное пособие купить дом, то все члены семьи, включая несовершеннолетних, получают в приобретенной недвижимости равные доли. Соответственно, дети выступают собственниками жилья наравне с взрослыми.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ совершать сделки с детским имуществом взрослые имеют право, заручившись поддержкой органа опеки и попечительства. Служба призвана следить за соблюдением детских прав, поэтому родителям, прежде чем купить другую квартиру, придется доказать чиновникам, что дети:
- не утратят права собственности в новой недвижимости;
- не лишатся крова;
- не станут жить в худших условиях.
Если семейная пара проигнорирует требование законодательства и продаст жилье без разрешения органа опеки, то подобная сделка будет аннулирована.
Варианты совершения сделки
Законодательство не содержит прямого указания на запрет продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Но подобная операция непосредственно затрагивает интересы детей, поэтому доступных вариантов проведения сделки не так много:
- Получение несовершеннолетним равнозначной доли в новом жилище. В таком случае потребуется одновременное подписание договоров о продаже старой и покупке новой квартиры. Обязательно получение разрешения органа опеки на проведение сделки.
- Замена доли детей денежной компенсацией. Родители открывают на имя ребенка банковский счет и вносят туда деньги. Распоряжаться вкладом отпрыск сможет после достижения совершеннолетия. Подобная операция также проводится под контролем органа опеки. К заявлению следует приложить справку о стоимости доли ребенка.
- Выделение детской доли в квартире, принадлежащей близким родственникам. В таком случае часть ребенка может стать меньше первоначальной, поскольку будет определяться в соответствии с количеством людей, проживающих на новой жилплощади.
Несовершеннолетние снимаются с регистрационного учета только при условии, что будут зарегистрированы по новому месту жительства. Поэтому проводить сделки желательно в один день. Чтобы получить дополнительные гарантии законности операции, куплю-продажу следует проводить через риэлтерское агентство.
Как получить разрешение?
Заявление в орган опеки родители подают при личном посещении. Если один или оба родителя не могут посетить службу, следует подать документы, свидетельствующие о невозможности их присутствия:
- справку о пропаже без вести;
- решение суда о лишении родительских прав;
- свидетельство о смерти.
Перечень документов, которые прикладывают к заявлению:
- паспорта совершеннолетних собственников жилья (для детей — свидетельства о рождении);
- заявление о добровольном согласии на продажу от детей старше 14 лет, расписка — для более младших;
- свидетельство о собственности на жилье;
- технический паспорт из БТИ, план жилища;
- справка из ЖЕКа об отсутствии задолженности по квартплате.
На приеме специалист проверит наличие всех документов, сделает и заверит необходимые копии. На рассмотрение заявления органу опеки отводится 1 месяц. При вынесении положительного заключения, собственники жилья получают распоряжение о разрешении купли-продажи квартиры. Срок действия разрешительного документа составляет 3 месяца.
Если получен отказ
Отклонить заявление орган опеки вправе по следующим причинам:
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие документации установленным нормам;
- выявление ухудшения жилищных условий.
Разрешена ли продажа до выделения долей?
В общих случаях законодательство устанавливает обязательное выделение детской доли при покупке недвижимости с использованием материнского капитала. Исключение составляет покупка жилья в кредит. В таком случае родители берут на себя обязательство, которое заверяют нотариально, по выделению доли детского имущества спустя максимум полгода после выплаты ипотеки. Родители обязаны уведомить службу опеки о предстоящей сделке и получить разрешение.
Одним из вариантов решения проблемы может стать выделение детской доли в недвижимости родственников. Например, бабушки или дедушки. Взрослым придется заверить службу опеки, что интересы детей в подобном случае не пострадают, а жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам.
Законодательство разрешает продать недвижимость без выделения долей, если ребенок тяжко болен. Родителям придется доказать, что деньги от продажи пойдут на лечение малыша. В орган опеки необходимо представить медицинские документы:
- заключение комиссии о диагнозе;
- договор на проведение операции;
- рекомендации врача по лечению.
Продажа с нюансами
Продажа квартиры без покупки новой
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если у родителей нет средств для обеспечения отпрысков. Как правило, к подобной мере прибегают неблагополучные семьи, которые принимают решение о передаче детей в детский дом.
Однако совершение продажи не означает, что горе-родители смогут потратить вырученные деньги по своему усмотрению. Орган опеки проследит, чтобы граждане открыли банковский счет на имя ребенка и перечислили на него денежную сумму, эквивалентную детской доли в проданной недвижимости.
Самостоятельное строительство
Если родители принимают решение продать квартиру, а на вырученные деньги построить дом, то выделить долю ребенка в новом жилье сразу после продажи не получится. Потребуется оформить у нотариуса документ, где взрослые обязуются выделить причитающуюся ребенку долю спустя максимум полгода после введения новостройки в эксплуатацию.
Покупка квартиры в ипотеку
Банки не всегда соглашаются предоставлять кредит на недвижимость, если в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. Ведь квартира выступает в качестве залога и должна быть продана, если семейство не сможет вовремя погашать взятые на себя обязательства. А продажа недвижимости, где один из собственников — ребенок, является делом непростым.
Недвижимость оформлена на одного из супругов
Законодательство разрешает оформить жилье на одного из родителей. Но, поскольку сделка совершена в период нахождения в браке, все дальнейшие операции с недвижимостью проводятся только с согласия второго супруга. Попадает сюда и выделение детской доли, которое обязательно подтверждается нотариусом.
Продажа квартиры после развода
Вопрос о том, как делить квартиру, приобретенную на материнский капитал, решается родителями в суде. Если супруг, покидающий семью, требует свою долю имущества, то возможны следующие варианты действий:
- Квартира не продается. Соответственно, отец не получает свою долю, но освобождается от уплаты алиментов на содержание детей.
- Частичная продажа недвижимости. Супруги вправе обменять общее жилье на другое, с меньшей площадью. Родитель, который не планирует дальнейшее проживание с ребенком, получает свою долю в денежном эквиваленте. Следует помнить, что в новом жилье ребенку обязательно выделяется его доля собственности. Юристы рекомендуют проводить подобные сделки с привлечением риелтора, чтобы оформить документацию в соответствии с законодательством.
- Квартира в ипотеке продаже не подлежит. Оба родителя обязаны выплачивать равные платежи до полного погашения обязательств перед банком. Супруги смогут продать квартиру, когда она перейдет в их полную собственность. До этого момента граждане имеют право проживать на ипотечной жилплощади.
Материнский капитал не подлежит разделу между супругами при разводе, поскольку не относится к совместно нажитым активам. Поэтому прав на квартиру, приобретенную за счет материнского капитала после развода, ушедший родитель не имеет.
Налогообложение операций по продаже недвижимости
Нормы Налогового кодекса РФ содержат указание, что доходы от операции по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы. Но собственникам, владеющим жильем более 5 лет повезло: они от уплаты налога освобождены.
Собственникам жилья следует помнить, что после продажи недвижимости необходимо подать декларацию о доходах в налоговые органы.
Чем рискует покупатель?
Желающим приобрести жилье, купленное на материнский капитал, следует крайне осторожно относится к подобным сделкам. Привлечение грамотного юриста обезопасит покупателя от дальнейших неприятностей. Если родители несерьезно подошли к вопросу выделения детской доли, то сделка может быть аннулирована судом. Подать в суд на признание сделки неправомочной могут сами дети по достижении совершеннолетия. Законодательство предоставляет им для этого 3 года.
Какие неприятности грозят покупателю в случае аннулирования сделки? Ему придется вернуть жилье прежним владельцам. Но сразу получить деньги, потраченные на покупку недвижимости, бывает проблематично. Прежние владельцы могут инициировать соглашение об оплате суммы частями.
Кроме того, ежегодная инфляция может съесть львиную долю денежных средств. Если у покупателя это жилище было единственным, то он рискует остаться без крыши над головой. Поэтому нелишне проявить осторожность, поскольку малейшее отклонение от закона грозит им значительными финансовыми лишениями. Привлечение юриста и риелтора в подобном случае весьма оправданно.
Продажа квартиры, купленной в свое время с использованием сертификата на материнский капитал, законом разрешена. В то же время, существует ряд ограничений, призванных защитить интересы ребенка. За проведением сделки пристально следит орган опеки и попечительства. Служба призвана проконтролировать выделение доли жилья ребенку, а также надлежащее состояние жилищных условий. И не стоит забывать, что операции по продаже недвижимости подлежат налогообложению. Если квартира находится в собственности меньше 5 лет, то со сделкой выгоднее повременить.