Как продать квартиру после вступления в наследство?

Унаследованное имущество становится полноценной собственностью новых владельцев. Следовательно, наследник может продать квартиру после вступления в наследство или распорядиться объектом недвижимости на собственное усмотрение в рамках правового поля. Процедура сопряжена с рядом особенностей, соблюдение которых обеспечит легальность и надежность сделки.

Оформление права

Продаже унаследованной квартиры предшествует этап оформления наследства. От правильности и грамотности процедуры во многом зависит дальнейший статус нового владельца и чистота последующих сделок.

Процедура оформления предполагает три поэтапных действия:

1. Открытие наследственного дела путем подачи нотариусу соответствующего заявления о намерении вступить в наследство.
2. Предоставление укомплектованного пакета документов, который содержит информацию об идентифицирующих данных, подтверждение права на наследство, правоустанавливающую документацию на квартиру, свидетельство, подтверждающее факт смерти наследодателя.
3. Принятие наследства по истечении шести месяцев с момента открытия наследственного дела (если другие наследники не инициируют процедуру продления или восстановления срока вступления в наследство). Право собственности узаконивается выданным нотариусом свидетельством о вступлении в наследство, которое подлежит государственной регистрации в Росреестре и служит полноценным правоустанавливающим документом.

Срок принятия наследства определяет, через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство – шесть месяцев.

Отчуждение квартиры

После легализации права наследника по завещанию или закону процедура оформления купли-продажи квартиры идентична стандартному формату по отчуждению любой другой недвижимости.

Для проведения сделки первостепенно требуется сбор документов. В обязательный перечень входят следующие пункты:

• документы, идентифицирующие личности сторон (действующие паспорта или альтернатива);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости в рассматриваемом контексте это Свидетельство о праве на наследство);
• подтверждение права собственности на объект – выписка из ЕГРН, которая служит аналогом свидетельства с 2016 года;
• техническая документация на квартиру (технический паспорт должен быть изготовлен после вступления в наследство);
• подтверждение отсутствия задолженности путем предоставления справок из коммунальных служб;
• подтверждение отсутствия обременений на квартире путем получения справки из ЕГРН об отсутствии залога, ареста, запрета на отчуждение;
• справка, предоставляема УВМ по месту регистрации квартиры;
• разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы дети несовершеннолетнего возраста.

При наличии опасений, что на квартиру после ее переоформления могут быть заявлены права третьими лицами, к обязательному перечню документов прикладывается оформленный в письменном виде отказ потенциального претендента (например, наследника, который не заявил свои права в рамках наследственного дела).

Важно! Унаследование квартиры предполагает приобретение личной собственности, на которую не распространяется режим совместного супружеского имущества. В этой связи согласие супруга/супруги на совершение сделки по отчуждению квартиры не требуется.

Содержание договора

Сделка купли-продажи квартиры легализуется нотариально удостоверенным договором, в котором должны быть прописаны обязательные условия по ГК РФ. В числе таковых:

• базовая идентифицирующая информация о сторонах, которая абсолютно соответствует паспортным данным;
• место, дата совершения сделки;
• предмет договора с указанием адреса, технических характеристик, сведений правоустанавливающей документации;
• оценочная стоимость квартиры;
• спектр правомочий сторон;
• конкретизация срока и способа передачи денежных средств, имущества, ключей;
• ответственность в случае нарушения условий договора;
• личные подписи участников сделки.

Обратите внимание! Наиболее существенное условие соглашения – цена квартиры. С целью минимизации размера налога или абсолютного уклонения от его оплаты на практике часто указывают значительно меньшую стоимость, чем реальная сумма по сделке. Такой подход опасен прежде – в случае оспаривания или выявления оснований упразднения договора стороны не смогут доказать, что была передана значительно большая сумма.

Процедура регистрации

Оформления нотариального договора купли-продажи квартиры недостаточно для абсолютной легализации права – требуется проведение регистрации объекта недвижимости в Росреестре.

Заявление можно подать лично, через портал Госуслуг, МФЦ или направить по почте. К обращению прилагаются копии идентифицирующих документов, договор по отчуждению имущества и акт приема-передачи; выписка из ЕГРН; подтверждение перечисления государственной пошлины.

По закону процедура занимает 10 рабочих дней с момента регистрации. Без этого этапа нельзя считать, что полноценно произведен переход права собственности от продавца к покупателю.

Важно! Если имеет место совместная долевая собственность, то есть в наследство вступили несколько субъектов, каждому из них выдается свидетельство с конкретизацией его доли. Все действия по отчуждению такой квартиры проводятся исключительно при согласии всех собственников.

Налоговый вопрос

Существенную статью затрат при оформлении сделки купли-продажи составляет подоходный налог. Он уплачивается с учетом ряда особенностей:

1. В статье 220 НК РФ конкретизировано, если квартира находится в собственности свыше трех лет, а также свыше пяти лет, если она унаследована начиная с 2016 года, сделка оформляется без налога. Исчисление срока начинается не с момента поручения свидетельства о наследстве, а с момента смерти наследодателя.
2. Продажа унаследованного жилья в трехлетний период после оформления права собственности (или в пятилетний, если наследование произошло с 2016 года) подразумевает оплату подоходного налога по общей ставке – 13% для резидентов, и 30% для иностранцев. Налогу подлежит только сумма квартиры, начиная с превышения одного миллиона рублей.
3. При совокупной сумме сделки менее одного миллиона рублей налог не оплачивается. Такие ситуации чаще всего встречаются при реализации доли от квартиры.

От налога освобождаются инвалиды детства, первой, второй групп, а также пенсионеры. Если продавец относится к одной из этих категорий, ему следует обратиться с соответствующим заявлением в налоговый орган.

Уклонение от уплаты налога является наказуемым деянием. Стремясь минимизировать налоговое обременение путем занижения стоимости риску подвергается, в первую очередь, покупатель. Не стоит забывать, что чистая сделка позволит рассчитывать на налоговое послабление для владельцев нового жилья.

В специфике продажи унаследованной квартиры помогут разобраться квалифицированные юристы. Обращение за консультацией и правовым сопровождением к профессионалу обеспечит надежное положение и позволит избежать непредвиденных рисков. Особенно такой подход актуален, если имел место раздел квартиры между несколькими наследниками.