Договор купли-продажи квартиры


dogovor-kupli-prodazhi-kvartiryДоговор купли-продажи квартиры – самый распространенный вид гражданско-правовых сделок. Это одновременно типичная и специфическая процедура, подразумевающая определенный алгоритм действий. Как и любой аналогичный договор с недвижимостью – это двухсторонняя возмездная сделка, подлежащая регистрации и закрепляющая правомочия нового владельца.

Главные условия

Гражданским законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, игнорирование которых недопустимо. К таковым относятся:

  • указание объекта продажи с краткими характеристиками – квартира, адрес, количество комнат, квадратура;
  • идентифицирующие данные сторон – покупателя и продавца, а также законного представителя, если таковой участвует;
  • дата заключения и срок исполнения;
  • стоимость объекта;
  • кто платит за договор и сопутствующие услуги.

Обязательно должны быть личные подписи сторон. Конкретизируется нотариус, который участвует в процессе.

Обратите внимание! Вопрос стоимости является одним из самых дискуссионных. Часто в соглашении указывают не реальную цену за которую продается объект, а оценочную стоимость имущества. При этом нередко сама оценка занижается. От этой цифры зависит, какая будет госпошлина за договор купли-продажи квартиры. Стремление сэкономить понятно. Но при оспаривании договора и возврате средств продавец не сможет рассчитывать на реальную сумму.

Дополнительные условия

Типовой договор купли-продажи квартиры учитывает общие особенности, но не охватывает весь спектр конкретных правоотношений. Именно поэтому стороны на свое усмотрение могут включить любой пункт, содержание которого не будет противоречить общим нормам законодательства и не повлечет противоправное ущемление интересов участников сделки.

Значимым дополнительным условием может стать урегулирование следующих вопросов:

  1. Конкретизация даты передачи объекта и ключей. С этой целью составляется акт передачи квартиры по договору купли-продажи, который подписывается на месте приема объекта в оговоренный срок и является неотъемлемой составной частью основного договора.
  2. Порядок и особенности расчетов. Не всегда деньги передаются непосредственно в момент проставления подписей на соглашении. Например, если заключается договор купли-продажи квартиры по ипотеке, кроме традиционных сторон участвует банк. Схема передачи может обеспечиваться с помощью банковских ячеек, в одной из которых помещаются средства, в другой – правоустанавливающая документация. Ключи выдаются одновременно после поступления сигнала о выполнении обязательств.
  3. Альтернативные схемы расчетов, например, когда имеет место договор через аккредитив.

Дополнительными условиями могут быть согласования порядка выписки бывших жильцов, урегулирование вопросов с оплатой коммунальных платежей и другие аспекты индивидуального характера.

Примерный образец договора купли-продажи квартиры

alt: образец договора купли-продажи квартиры

Предварительные соглашения

Отчуждение и приобретение квартиры является затратным и ответственным шагом. Требуется взвешенный подход, время на подготовку документов, согласование ключевых условий. И покупатель, и продавец хотят иметь дополнительные гарантии после принятого решения. Один из примеров – предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Так покупатель будет уверен, что сторона продавца не будет искать более выгодную «партию», а продавец может довериться другой стороне и прекратить поиски потенциальных будущих собственников.

Самый распространенный пример такого соглашения – договор купли-продажи квартиры с задатком. Если сделка срывается по вине потенциального покупателя – сумма не возвращается. Если по вине продавца, он обязан выплатить задаток в двойном размере. При благополучном исходе эти средства засчитываются в совокупную стоимость. Предварительный договор без задатка также подлежит удостоверению.

Важно! Неправильно отождествлять понятие задатка и аванса. Авансовый платеж возвращается по согласованию без двойной ставки, а его передача не требует оформления договором, достаточно расписки.

Дополнительная сделка

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры актуально, если есть объемные вопросы, требующие детализации. Например, это может быть график, условия и порядок выплат, если имеет место договор в рассрочку.

Дополнительным соглашением также урегулируются вопросы, которые не могли быть известны на момент подписания сделки или будут очевидны после того, как будет составлен и подписан передаточный акт к договору купли-продажи квартиры.

Алгоритм идентичен стандартным сделкам. Но текст обязательно содержит ссылку на основной договор, его номер, дату и место заключения. Такого рода вспомогательных соглашений может быть несколько.

Порядок удостоверения и регистрации

По общему правилу сделки по отчуждению объектов недвижимости заключаются письменно и удостоверяются нотариусом. Выбор, где оформляется договор, остается за сторонами. Нотариус выбирается по месту нахождения объекта, проживания какой-либо из сторон.

Задача нотариуса сводится к заверению соглашения в условиях абсолютной убежденности, что стороны вменяемые, действуют по собственной воле и не нарушают права супругов, несовершеннолетних детей или третьих лиц. Нотариус проверяет квартиру на чистоту от обременений, удостоверяется в правомочиях продавца.

Нотариальный договор подлежит последующей регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры и получения извлечения обеспечивается полноценный переход права собственности,  правоустанавливающие документы считаются укомплектованными.

Цена вопроса

На самый распространенный вопрос, сколько стоит договор купли-продажи квартиры, нет однозначного ответа. Итоговая цифра зависит от спектра услуг. Простое заверение у нотариуса уже готового экземпляра в зависимости от региона обойдется в 4-10 тысяч рублей. Если при этом необходимо нотариально удостоверить согласие супругов на продажу или покупку, такие заявления оплачиваются отдельно.

Если нотариус берет на себя составление договора, эти услуги оплачиваются отдельно и обойдутся еще в несколько тысяч рублей. Обязательно уплачивается государственная пошлина в процентном выражении от стоимости если квартира уже не первый раз продается или покупается за последние три года, сделка облагается подоходным налогом.

Дополнительных, но несущественных затрат потребует регистрация договора купли-продажи квартиры. Перед сделкой потребуется оплатить коммунальную задолженность, заказать техническую документацию, получить необходимые справки. На это также важно предусмотреть финансы.

Важно! Нотариус разъяснит, где хранится договор – у него и у покупателя. Продавцу предоставляется копия.

Разрешение споров

На вопрос, можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры., законодатель дает однозначный овеет – да. Для этого должны быть весомые основания:

  • несоблюдение прав третьих лиц, например супруги продавца, которая не знала о сделке;
  • установление несоответствия состояния объекта, который передан и характеристик по предварительному соглашению;
  • подписанное, но не выполненное соглашение о расторжении договора;
  • выявление недостатков, которые были умышленно скрыты от покупателя;
  • установление мошеннических схем, например, если имел место договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом при нецелевом его использовании;
  • выяснилось стремление легализовать преступные доходы;
  • заключен договор купли-продажи квартиры с близкими родственниками для обхода бюрократических процедур и с целью уклонения от материальной ответственности.

Не всегда тот, кто заверяет соглашение, действует правомерно. Поэтому предметом обжалования могут стать проступки нотариуса или регистратора. Среди распространенных причин – проблемы с наследованием, обман, вымогательство, шантаж, игнорирование интересов несовершеннолетних детей.

Споры по рассматриваемым договорам нельзя отнести к легким тяжбам. Юридическое сопровождение сделки и своевременное обращение за помощью к специалисту помогут не только предотвратить ошибки, но и устранить их последствия. Юрист подскажет, как оформить или восстановить договор купли-продажи квартиры, предоставит образец и выполнит за вас весь процесс подготовки.

Оставьте комментарий