Обмен квартиры на дом

Обмен квартиры на дом – юридическая сделка по замене одной жилплощади другой. Она проводится с целью улучшения условий проживания и является выгодной для обоих участников процедуры: каждый из них меняет район проживания на желаемый. Если какой-либо объект недвижимости намного дороже другого, то обмен проводится с доплатой.

Основные сведения

Обмен квартиры на дом – распространенная сделка, и причин популярности подобного решения несколько:

• отсутствие соседей и связанных с этим неудобств;
• все условия для комфортного проживания детей и домашних животных, организации места для отдыха;
• высокий уровень безопасности – к примеру, отсутствует риск затопления от соседей сверху, пожаров.

Для переезда в частный дом потребуется оформить встречную куплю-продажу. Необходимо заключить сразу 2 договора купли-продажи имущества.

При этом законодательство РФ выделяет обстоятельства, при которых обменять один объект недвижимости на другой нельзя:

• договор получил статус недействительного;
• наниматель получил иск;
• кого-либо из участников сделки исключили из ЖСК;
• многоквартирный или частный дом получил статус аварийного, и в ближайшем будущем его планируется снести;
• помещение представляет собой общежитие или служебное жилье;
• сделка фиктивная (даже если участники успели заключить договор, уполномоченные органы отменят его действие).

В случае если участники сделки провели процедуру обмена до конца, однако в дальнейшем кто-либо из них лишился приобретенной недвижимости по причине ее изъятия третьими лицами, имеющими отношение к предыдущему собственнику, то пострадавшая сторона вправе претендовать на аннулирование договора и возврат своего жилья.

Преимущества и недостатки обмена

Основное преимущество обмена заключается в том, что оба владельца получат жилплощадь – никто из участников сделки не останется без жилья. К тому же такая процедура менее рискованная, если сравнивать заключение договора купли-продажи.

В то же время выделяются и недостатки:

• при прямом обмене отсутствует право выбора;
• самостоятельно проводить всю процедуру сложно, необходимо обращаться за помощью к риэлтору, однако и в этом случае потребуется отслеживать качество его работы;
• сделка купли-продажи оформляется быстрее, чем обмен;
• юридическое оформление сделки тоже усложнено;
• часто возникают трудности при подборе подходящего частного дома.

Поиск дома требует частых разъездов. Потребуется убедиться в наличии системы отопления, электричества, водопровода, канализации, а также в соответствии реального вида комнат, земельного надела и окрестностей – представленным в объявлении. При импульсивном оформлении сделки человек рискует столкнуться с необходимостью мириться с неразвитой инфраструктурой, проводить ремонтные работы, решать другие проблемы некачественного жилья.

Наконец, следует принимать в учет тенденции в сфере городской и загородной недвижимости. Практика показывает, что стоимость частных домов в последние несколько лет существенно возросла, по сравнению с квартирами в городе. Иногда людям приходится менять свою благоустроенную 3-4-комнатную квартиру в центре города на частный дом в новом коттеджном поселке, причем помещение находится в чистовой отделке, без каких-либо условий для проживания в нем.

Разновидности обмена

Выделяются 3 разновидности обмена:

• равноценный;
• обмен квартиры на дом с доплатой;
• смешанный обмен.

У каждого из них есть свои особенности.

1.     Равноценный обмен

В этом случае и дом, и квартира обладают одинаковой рыночной стоимостью. Никто никому ничего не доплачивает – оба участника сделки находятся в равном положении.

2.     С доплатой

Если обмениваемое жилье дороже или дешевле второго объекта, то собственник с более дешевой недвижимостью должен доплатить второму участнику сделки. Есть два варианта доплаты – материальный и денежный. В качестве материальной доплаты можно предоставить транспортное средство, земельный надел.

3.     Смешанный

В этой ситуации один участник обмена предоставляет право на владение, второй – на проживание. Собственник квартиры предоставляет правоустанавливающую документацию на жилье, которая подтверждает наличие законных прав на владение им. При предоставлении этого документа можно заключить договор купли-продажи.

Порядок проведения процедуры

Обмен объектов недвижимости состоит из следующих этапов.

1.     Выбор жилья

Необходимо найти собственника дома, который по каким-либо причинам планирует переехать в квартиру. Нередко люди обращаются за помощью к риэлторам, которые берут всю ответственность по поиску заинтересованных лиц на себя. Однако риэлторские услуги обходятся дорого и не каждому по карману.

Если вы хотите найти собственника дома, желающего переехать в городскую квартиру, самостоятельно, то можно воспользоваться электронными ресурсами и выложить свое объявление о желании провести обмен. Необходимо использовать как можно больше ресурсов, чтобы проведение сделки не затягивалось.

Другой вариант – связаться с бывшими владельцами загородных домов, у которых могли остаться контакты других собственников частного жилья.

2.     Подготовка необходимых документов

Для проведения процедуры нужно подготовить следующий пакет документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающая документация на жилплощадь;
• выписка из БТИ;
• справка из ЖЭКа, содержащая сведения о количестве прописанных в жилье людей;
• выписка из ЕГРН, доказывающая отсутствие арестов, залогов и других обременений, накладываемых на собственность;
• справка от сотрудников попечительского совета, если в жилье прописаны дети;
• разрешение супруга (в случае приобретения имущества в браке).

Также потребуется составить договор.

3.     Оформление сделки

Подготовленные документы необходимо сдать на регистрацию в региональное отделение Росреестра.

Продолжительность регистрации – 1 месяц. По истечении этого срока участники сделки получат правоустанавливающую документацию на новые объекты недвижимости, принадлежащие им по праву собственности.

Финансовые траты

Вне зависимости от разновидности обмена потребуется оплатить госпошлину в размере 1% от большей стоимости квартиры, а также нотариальные услуги. О том, кто и в каком порядке возьмет на себя погашение расходов, участники сделки договариваются самостоятельно.

Если собственник недвижимости владел ею меньше 3 лет, то он вправе претендовать на налоговый вычет в размере 13% от суммы сделки. Если срок владения больше 3 лет, то ему необходимо оплатить налог после подписания договора.

Если собственник недвижимости владел ею меньше 3 лет, у него появляется право на имущественный вычет, но он затрагивает сумму до 1 млн рублей. Применить право можно не более 1 раза.

При обращении за помощью в специализированные компании необходимо оплатить услуги сотрудников.

Обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечного жилья законодательством разрешен. При проведении этой процедуры происходит смена залога, в качестве которого будет выступать частный дом вместо предыдущей квартиры.

Есть риск столкнуться и с отказом от своего банка, ведь для кредитора это лишние траты времени и средств на переоформление документов.

Обращаться в банк с подобной просьбой вправе заемщики, которые соответствуют таким требованиям:

• с момента подписания ипотечного договора прошло как минимум 5 лет;
• основная часть долга клиентом уже оплачена;
• заемщик на протяжении всего срока кредитования выполнял финансовые обязательства в полном объеме и без просрочек;
• стоимость нового дома – такая же или больше, по сравнению с предыдущим объектом недвижимости;
• приобретаемый частный дом располагается в том же регионе, где есть обслуживающий банк.

Если вы берете квартиру в ипотеку, но в дальнейшем при возможности планируете обменять ее на частный дом, рекомендуется сразу перед подписанием договора обговорить этот вопрос с сотрудником банка.

Дополнительные особенности и нюансы

1. Если человек планирует обменять муниципальную, государственную квартиру, недвижимость жилищного фонда или государственное жилье, потребуется получить разрешение всех владельцев и других лиц, которые относятся к данному имуществу.
2. Обменять неприватизированную квартиру можно на приватизированное жилье родственников, на другую неприватизированную квартиру, а также на жилье меньшей площади (обмен с государством). В последнем случае обмен с государством происходит при проживании людей в ветхом, аварийном жилье, и их переселение организуется в рамках соответствующих государственных программ. Стороны оформляют новый договор соцнайма, однако условия не меняются.

Подводим итоги

Таким образом, процедура обмена объектов похожа на стандартный процесс купли-продажи жилья. Разница состоит в том, что владельцы объектов обязаны своевременно и в полном объеме передать свое имущество в натуральном виде вместе с правами на недвижимость.

Для предотвращения неприятных последствий необходимо тщательно изучать документацию, проверять юридическую чистоту выбранного дома. Обязательно следует получить выписку из БТИ, в которой будет содержаться информация о прописанных в доме людях, о наличии обременений.

Обмен квартиры на частный дом – сложная процедура, которая часто требует квалифицированной юридической помощи. Обращение к специалисту поможет вам провести процедуру быстро и в соответствии с законом, предотвратит рискованные ситуации и проблемы, связанные с приобретением некачественного жилья с сомнительной юридической чистотой.