Обременение на квартиру. Как снять обременение с квартиры?

Права собственности гражданина могут быть ограничены по ряду причин. Одна из них – это обременение на квартиру. Оно предполагает наложение запрета на возможность владельца распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению. Если уточнить: квартира с обременением – что это значит, то можно ответить проще. По сути, это наличие прав, интересов третьих лиц на конкретную недвижимость. Поэтому при намерении продать, подарить или как-то иначе распорядиться своей квартирой, придется учитывать также и позицию иных заинтересованных лиц.

Какие бывают обременения на квартиру?

Перед тем, как снять обременение с квартиры, изначально нужно определиться с его видом, ведь от этого зависит последовательность действий для избавления от ограничений. Общепринято выделяют следующие варианты:

• ипотечное кредитование. Является одним из наиболее часто встречающихся вариантов. После получения целевого займа для приобретения квартиры объект недвижимости переводится в залог финансового учреждения, которое впоследствии оформляет обременение в Росреестре.
• арест. Если квартира является спорным объектом в судебном деле или залоговым имуществом при нарушении договорных обязательств, на нее возлагается арест до момента, пока не будут окончены разбирательства. Обременение в данном случае обычно реализуется судебными приставами или иными уполномоченными государственными службами. Никакие посторонние организации не вправе применять такое ограничение;
• долгосрочная аренда. В рамках такого договора квартира передается в пользование нанимателю. Он вправе распоряжаться недвижимостью по достигнутым условиям до того, пока не истечет срок действия документа. Соответственно, сам владелец утрачивает возможность отчуждения собственности или досрочного выселения жильцов, если иное не указано в содержании договора;
• доверительное управление. Нанимается лицо со стороны, которое обязуется делегировать часть полномочий собственника недвижимости в отношении конкретного объекта. К примеру, если владелец желает обеспечить надзор и уход за объектом при выезде за границу, используется доверительное управление;
• рента. Если собственник решил заключить сделку, подразумевающую передачу собственного жилья третьим лицам за счет получения пожизненного ухода или содержания, он также лишается возможности свободно распоряжаться своей квартирой;
• опека. Актуально при наличии лиц несовершеннолетнего возраста, которые являются собственниками объекта. Обычно подобное ограничение обусловлено покупкой жилья с использованием средств материнского капитала. В этом случае после приобретения недвижимость распределяется между всеми членами семьи в равных пропорциях.

Существуют и иные обременяющие права, которыми обладают лица, не являющиеся при этом ее титульными владельцами, будь то:

• супружеская доля в совместно нажитом имуществе. Без разрешения мужа или жены провести сделку с отчуждением собственности не удастся;
• нереализованное право наследования. Актуально, если недвижимость уже оформлена на одного правопреемника, но другой при этом еще не использовал доступную возможность;
• приоритет в выкупе доли. Касается случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. В таких ситуациях хозяин доли перед ее продажей изначально должен предложить выкупить имущество сособственникам и лишь при их отказе он может искать покупателя со стороны.

Проигнорировать указанные выше ограничения не выйдет. Любое отчуждение имущества или даже выполнение работ по перепланировке в отдельных случаях может привести к взыскательным мерам в отношении нарушителя. Поэтому перед каждой сделкой изначально нужно проверить квартиру на обременение онлайн либо стандартным способом и обеспечить снятие обременения с квартиры по ипотеке или иному ограничению.

Почему нужно проверять?

Наличие обременения на квартире при заключении сделки купли-продажи предполагает ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Если перед подписанием договора не удостовериться в отсутствии ограничительных мер, такая беспечность может привести к ряду негативных последствий:

• соглашение признается недействительным или оспаривается заинтересованными лицами. Для получения компенсации понесенных затрат при оформлении сделки придется обращаться в суд, что подразумевает необходимость в еще больших расходах. При этом возмещение будет выплачено лишь в том случае, если была доказана вина продавца;
• несение дополнительных расходов. К примеру, снятие обременения по ипотеке предполагает изначальную оплату долга, в случае с арендой придется выплатить неустойку арендаторам. Если покупатель желает сохранять за собой жилплощадь и не хочет расторгать договор купли-продажи, ему придется понести такие траты;
• отказ продавца от заключения сделки. Частая ситуация, возникающая после частичной оплаты долга покупателем. Вернуть вложенные средства в таких ситуациях можно лишь через суд.

Поэтому покупка квартиры с обременением всегда рисковое мероприятие. При данных обстоятельствах для нивелирования вероятности возникновения проблемных моментов придется массу времени, сил и денег потратить на подготовительный этап.

Когда снимается обременение?

В зависимости от вида ограничения избавление от него может происходить по-разному:

• в случае с ипотекой изначально придется полностью погасить долг перед кредитором. После этого направить заявление о снятии обременения с объекта недвижимости и пакет подтверждающих документов в Росреестр или Многофункциональный центр. Некоторые кредитные организации предусматривают упрощенную схему. К примеру, при снятии ипотеки Сбербанка можно действовать непосредственно через банк;
• если квартира находится под арестом, то для получения возможности полноценно распоряжаться недвижимостью придется либо дождаться завершения судебных разбирательств, либо выполнить требования исполнительного листа, либо получить ходатайство со стороны взыскателя. Также можно добиться снятия ограничений самостоятельно, но для этого придется доказать обоснованность в проведении такой процедуры;
• досрочное избавление от запретов при ренте возможно лишь при смерти владельца недвижимости;
• снятие обременения в виде доверительного управления предполагает необходимость в ожидании окончания срока действия договора или смерти доверительного управляющего.

Во всех остальных случаях для снятия ограничений необходимо документальное подтверждения истечения срока действия договорных обязательств.

Как снять обременение с квартиры через МФЦ, Росреестр или Госуслуги?

Следует разобрать наиболее распространенную ситуацию – с ипотекой. В первую очередь необходимо погасить ее. После этого придерживаться следующей инструкции:

1. Посетить кредитное учреждение и написать заявление на выдачу закладной с отметкой о погашении кредитных обязательств. Как альтернатива – посетить отделение совместно с представителем организации.
2. Заблаговременно занять место в электронной очереди в МФЦ. Сделать это можно через официальный сайт государственного ведомства.
3. Подать документы и дождаться их проверки, по факту которой выдается расписка о принятии документов. С ее помощью можно отслеживать статус готовности. Предварительно также должна быть уплачена госпошлина за снятие обременения с недвижимости, размер которой составляет 1 тысячу рублей.
4. По завершении процедуры подтверждение освобождения квартиры от ограничений можно получить в том же отделении Центра.

Обычно на обработку запроса уходит около 5 дней. Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре занимает на 2 дня меньше из-за отсутствия необходимости в пересылке документов. В остальном же процедура проводится по аналогии с обращением в МФЦ.

Что касается того, как снять обременение с квартиры через Госуслуги, то данный вариант предполагает реализацию через официальный сайт Росреестра. Достаточно перейти в раздел Государственная регистрация прав и действовать по предложенной инструкции.

Какие нужны документы для снятия обременения?

Основной пакет документов содержит в себе следующие позиции:

• заявление от владельца;
• гражданский паспорт;
• правоустанавливающая документация на недвижимость;
• квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.

В зависимости от вида ограничения могут потребоваться иные дополнительные бумаги:

• при аресте: подтверждение от судебного пристава об исполнении нарушителем требований, справка от правоохранительных ведомств о возмещении материального ущерба потерпевшей стороне и т.п. – определяется с учетом основания ареста;
• при ипотеке: справка о полном погашении долга, уставная документация банка, закладная, передаточный акт;
• при аренде: судебное решение о досрочном расторжении договора аренды из-за неисполнения обязательств одной из сторон или о признании соглашения недействительным, свидетельство о смерти;
• при ренте: свидетельство о смерти владельца или судебное решение о признании собственника умершим;
• при доверительном управлении: судебное решение о признании договора недействительным, свидетельство о смерти или соглашение участников о расторжении сделки.

При отсутствии указанных выше документов, но при заключении срочного договора, остается лишь ждать, пока документ не утратит силу из-за истечения срока действия.

Как проверить наличие обременения?

Обычно данный вопрос актуален для лиц, заинтересованных в покупке квартиры. Чтобы исключить риски с возникновением проблем из-за приобретения, к примеру, залогового имущества, необходимо перед сделкой проверить наличие запретов. Сделать это можно с использованием ряда доступных способов.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра?

Самый простой способ получения информации. Для проверки нужно придерживаться конкретной инструкции:

1. На официальном сайте государственного реестра перейти в раздел Справочная информация по объектам недвижимости.
2. В форме указать адрес расположения недвижимости или кадастровый номер.
3. Ввести капчу и нажать Сформировать запрос.
4. В полученных результатах поиска кликнуть на подходящий адрес квартиры. Если никаких данных после обработки запроса не имеется, то в ЕГРН попросту отсутствуют сведения о недвижимости.
5. После перехода по ссылке нужно найти раздел Права и ограничения. При наличии обременений они отражаются в подразделе Ограничения. Если их нет, то он будет пустовать.

Важно: перед тем, как проверить снятие обременения на сайте Росреестра, изначально важно уточнить значимый минус сервиса. Справочная информация такого рода не сразу обновляется после внесения изменений в государственный реестр. Поэтому при наличии сомнений или необходимости получения строго верных сведений нужно воспользоваться стандартным способом проверки – выписка из ЕГРН.

Как получить выписку из ЕГРН?

Заказать документ может любой человек, в том числе не имеющий гражданства России, на любой объект недвижимости на территории Российской Федерации. Для этого на сайте Росреестра необходимо сформировать соответствующий запрос, уточнив формат документа: электронный или бумажный. За первый вариант придется уплатить 250 рублей, за второй – 400 рублей. В течение 5 рабочих дней выписка поступает на указанную электронную почту.

Существует также масса иных неофициальных сервисов, которые позволяют получить нужную информацию. Однако пользоваться ими не рекомендуется, ведь высоки риски выдачи неактуальной или попросту неправильной информации. Поэтому лучше отдавать предпочтение проверенным способам.

Где еще можно уточнить статус недвижимости?

Чтобы продажа квартиры с обременением не застала покупателя врасплох, в дополнении к вышеуказанным способам он может получить информацию с использованием следующих вариантов:

• на сайте Федеральной службы судебных приставов, если имущество собственника арестовано. Нужно знать ФИО и дату рождения продавца;
• справка об отсутствии обременения на квартиру из-за ее причисления к памятникам искусства и архитектуры выдается в органах районной администрации;
• справка из управляющей компании или Федеральной миграционной службы позволяет уточнить количество и статус зарегистрированных жильцов.

Также можно воспользоваться опросом соседей или заблаговременно самостоятельно посетить объект для получения информации о проживании в квартире посторонних лиц.

Можно ли заключить договор купли-продажи с обременением?

Закон не всегда запрещает продажи жилья с ограничениями. Если при аресте данная сделка недопустима, то при реализации залогового объекта достаточно разрешения от кредитора, при отчуждении рентного жилья – согласия получателя ренты.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – наиболее распространенная ситуация. Основная сложность в таких случаях заключается в необходимости согласования вопроса с банком. Причем подготовительный процесс может занять не один месяц, ведь кредитная организация дополнительно должна изучить статус покупателя и самой сделки.

При данных обстоятельствах разрешение спорных моментов может быть выполнено с соблюдением двух вариантов. Первый – покупатель полностью оплачивает долг по ипотеке, договор закрывается, и продажа осуществляется без нужды в согласии банка. Второй – ипотечное соглашение переоформляется на приобретателя.

В любом случае, наличие ограничений подразумевает массу рисков и сложностей. Поэтому и следует позаботиться о доступных способах избавлениях от них. Дополнительно важно изучить: сняли обременение с квартиры, что делать дальше – ведь недостаточно оплатить кредит или расторгнуть договор аренды. Все эти изменения должны быть отражены в государственном реестре. Избавиться от большей части трудностей и проблем можно, воспользовавшись консультационной поддержкой юриста, разбирающегося в таких вопросах.