Можно ли продать долю в квартире? Как продать долю в квартире?

 

kak-prodat-dolyu-v-kvartireКвартира или иной объект недвижимости может находиться в собственности сразу нескольких человек. Если один из них решит продать свою часть имущества, ему придется соблюсти ряд требований. Поэтому важно изучить, как продать долю в квартире: пошаговая инструкция по отчуждению, необходимые документы и подводные камни процедуры – все то, что позволит избежать ненужных сложностей при заключении сделки.

Как выделить свою долю в натуре?

Доля в недвижимости может быть выражена в двух вариантах: идеальная и натуральная. В первом случае не предполагается фактический выдел части имущества – речь идет о процентном определении права собственности. Второй вариант имеет строгие характеристики – за владельцем закрепляется отдельное помещение (обычно это жилая комната) и право на пользование общим имуществом (санузел, кухня, коридор и т.п.).

Рекомендуемая продажа доли в квартире – после проведения процедуры выдела в натуре. Тогда в результате сделки покупатель получит право на отдельную комнату, что позволит избавиться от возможных спорных моментов, связанных с распределением собственности. Продавец же может рассчитывать на продажу недвижимости по более высокой стоимости и в более краткие сроки. Выдел осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства либо при достижении соглашения между всеми совладельцами квартиры, либо через суд – без согласия других собственников.

Первый способ подразумевает необходимость в:

  • подготовке договора с учетом действующих требований к подобного рода сделкам;
  • обращении в Росреестр для регистрации соглашения;
  • оформлении кадастрового паспорта на выделенные доли.

При отсутствии возможности заручиться согласием иных совладельцев нужно обращаться в суд, предварительно собрав пакет обязательных документов:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости. В качестве подтверждения могут выступать: дарственная, договор купли-продажи доли в квартире, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.;
  • техническая документация: кадастровый паспорт, акты независимых экспертов, технический план сооружения и иные важные сведения;
  • иск об инициации процедуры выделения доли в натуре, составленный в соответствии с общими требованиями ГПК РФ.
Как показывает практика, при отсутствии нарушений суд обычно принимает сторону истца. Однако нужно предусматривать ограничения, предъявляемые к оспариваемому объекту. Так, если гражданин решил выделить долю в однокомнатной квартире, он не сможет добиться положительного вердикта, ведь объект содержит лишь одно жилое помещение, не подлежащее разделению.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире?

Текущие нормы законодательства предусматривают необходимость в заблаговременном извещении сособственников о намерении продать недвижимость и предложении выкупить объект, если в качестве объекта сделки выступает доля квартиры в долевой собственности.

Уведомление о продаже доли в квартире должно выполняться в соответствии с предусмотренным регламентом. Недопустимо лишь устное донесение информации о проводимой операции. При отсутствии подтверждающей документации нотариус даже не примет договор купли-продажи к рассмотрению, что не позволит зарегистрировать сделку в должном порядке. Если же каким-то образом удалось поставить договор купли-продажи (ДКП) на учет в государственном реестре, совладельцы в дальнейшем могут воспользоваться правом на оспаривание сделки. Поэтому важно знать, как правильно продать долю в квартире.

Уведомление должно быть выполнено в письменной форме. Установленный образец отсутствует, однако с учетом практики в содержании извещения в обязательном порядке нужно указать следующие позиции:

  • характеристика объекта недвижимости;
  • планируемая стоимость продажи;
  • условия сделки;
  • срок передачи имущества;
  • порядок расчетов.

Недопустимо изменение условий отчуждения при заключении ДКП с покупателем со стороны. Передать извещение можно:

  • лично под расписку;
  • с использованием услуг почтовой службы заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Сособственникам отводится 30 дней с момента получения извещения на то, чтобы дать ответ. Если они никак не отреагируют на возможность выкупа, то по истечении установленного срока продавец может продать жилье покупателям со стороны. При этом не имеет значения, если второй собственник против.

Как найти покупателя?

Самый простой вариант – продать второму собственнику-родственнику. В таком случае не нужно будет тратить время на поиски покупателей. Однако такая возможность доступна далеко не всегда. Поэтому следует воспользоваться одним из наиболее эффективных способов, разместив объявление на бесплатных сервисах.

Важно: скорее всего придется потратить на поиски массу времени, ведь продать долю в квартире без выделения очень проблематично – такая недвижимость признана как одна из наименее ликвидных.

Что потребуется из документов?

Чтобы покупка доли в квартире была оформлена в максимально сжатые сроки, нужно заблаговременно приступить к сбору документов, необходимых для совершения сделки. Конкретный перечень обязательных сведений определяется с учетом конкретных обстоятельств. Общий список таков:

 

  • гражданский паспорт;
  • выписка из ЕГРН с указанием величины доли;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый паспорт;
  • технический план;
  • подтверждение факта соблюдения преимущественного права выкупа: уведомление с указанием доли или отказ совладельцев от сделки.

В качестве дополнительных документов могут потребоваться:

  • разрешение от органов опеки и попечительства, если прописан несовершеннолетний ребенок;
  • согласие супруга/супруги на совершение сделки, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
  • доверенность на продажу доли в квартире, если продавец действует через представителя. Также понадобится его паспорт.

Получить консультацию по пакету требуемых документов можно у нотариуса или юриста.

Зачем нужен нотариус?

brachnyj-dogovor-stoimost-u-notariusaЧто касается того, можно ли продать долю в квартире без нотариуса, можно ответить однозначно – с учетом последних нововведений в законодательстве такая возможность отсутствует. Таким образом обеспечивается защита интересов каждой из сторон – как покупателя, так и продавца, а также его совладельцев.

Перед посещением нотариуса придется собрать пакет указанных выше документов, которые требуются для оформления ДКП. Специалист разъяснит особенности продажи доли в квартире и уточнит список дополнительных сведений. При отсутствии разногласий между участниками, составляется договор купли-продажи. В обязательном порядке в документе должны быть отражены следующие позиции:

  • персональные сведения об участниках: ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  • технические и кадастровые характеристики отчуждаемой доли: размер, адрес квартиры, кадастровый номер и т.п.;
  • реквизиты правоподтверждающих документов;
  • доказательство факта отказа сособственников от права преимущественной покупки;
  • стоимость доли, порядок и форма проведения расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • дата оформления;
  • подписи продавца и покупателя.

Участники сделки могут по своему усмотрению внести дополнительные позиции.

Нужно принимать к учету, что услуги нотариуса не бесплатны – требуется погасить не только государственную пошлину, но и внести плату за технические и правовые действия специалиста. Стоимость определяется с учетом действующих тарифов и цены сделки.

В дополнении к ДКП нужно составить акт приема-передачи средств, если расчеты будут проведены сразу при заключении договора, или расписку о получении, если деньги продавец получит после регистрации договора. В любом случае, рекомендуется заверить их у нотариуса, что позволит избежать ошибок.

Где нужно регистрировать?

После заключения договора купли-продажи нужно обратиться в Росреестр вместе с соответствующей заявкой и пакетом документов. Запрос можно направить и через Многофункциональный центр, заранее записавшись на прием.

После подачи заявки сотрудник государственного ведомства выдает гражданину расписку с указанием даты, когда можно получить подтверждения перехода прав собственности. В установленный день новому владельцу нужно повторно явиться в отделение и получить выписку из ЕГРН как доказательство завершения сделки.

Важно: государственными служащими могут быть запрошены дополнительные сведения для уточнения чистоты сделки, поэтому рекомендуется посетить Росреестр самостоятельно и в краткие сроки донести недостающую информацию.

Какие налоги придется уплатить?

В соответствии с налоговым законодательством гражданин Российской Федерации после получения доходов должен уплатить с них налог. Это же касается и прибыли, полученной продавцом в результате заключения сделки купли-продажи. Если гражданин решит проигнорировать данное обязательство, его ждут существенные пени и штрафы.

Однако он может избавиться от необходимости уплачивать налог в трех предусмотренных случаях:

  • стоимость доли не превышает 1 миллиона рублей. Законодательством утверждена возможность уменьшения налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей. Уточнение: при реализации идеальной доли используется пропорциональное уменьшение. Поэтому при продаже половины квартиры предоставляется льгота в два раза меньше – 500 тысяч рублей;
  • срок владения превышает 5 лет. Также продавец освобождается от уплаты налога, если владеет собственностью 3 года в случае приобретения доли: по наследству, в рамках процедуры приватизации, через дарение от близких родственников;
  • отсутствует разница между ценой приобретения и стоимостью продажи. К примеру, если доля была куплена нынешним владельцем за 1,5 миллиона рублей и продана за эту же сумму, то налог не предусмотрен. Если стоимость была увеличена, потребуется уплатить в пользу государства 13% от дохода.
Важно: налоговую декларацию придется сдавать даже в том случае, если гражданин был освобожден от уплаты сбора по предусмотренным условиям.

Покупка доли в квартире: подводные камни

При отчуждении части недвижимости и ее приобретении нужно учитывать ряд важных нюансов:

  • недопустимо продать долю, если ее размер не достигает установленного минимума. Законодательством определено, что один гражданин не может иметь в собственности менее 10 квадратных метров – в Москве, менее 12 квадратных метров – в других регионах. Если данное условие не будет соблюдено, Росреестр попросту откажет в регистрации сделки;
  • необходимость в получении разрешения от органов опеки, если совладельцем является несовершеннолетнее лицо. Каждый случай рассматривается отдельно в целях обеспечения прав и интересов социально-незащищенной категории населения. Чтобы получить согласие для продажи доли ребенка, нужно предоставить ему жилье, которое по условиям не хуже предыдущего. Данный факт придется подтвердить документально;
  • если оформлена ипотека на долю в квартире, то недвижимость находится под обременением со стороны финансово-кредитного учреждения. Заключить такую сделку возможно, но для ее реализации придется потратить гораздо больше времени.

Чтобы выкупить долю в квартире через ипотеку, нужно заручиться разрешением от банка, в котором квартира выступает в качестве залога. В зависимости от условий кредитования и размера задолженности сделка может быть проведена через погашение задолженности или при переоформлении кредитного договора на нового собственника;

  • если размер доли меньше допустимого для отчуждения, ее владелец все же может продать ее. В таких случаях действует принудительный выкуп доли в квартире через суд. Но добиться положительного вердикта будет сложно – каждая ситуация будет рассмотрена судом отдельно, поэтому важно обосновать свою позицию;
  • выкуп доли в квартире у родственников проходит в стандартном порядке. Каких-либо значимых ограничений для таких ситуаций практикой не предусмотрено.

Итак, купля-продажи доли в квартире должна быть проведена в строгом соответствии с нормами закона. Существенных отличий от стандартной процедуры отчуждения недвижимости нет, но все же важно принимать к учету ряд особенностей. В частности, соблюдение преимущественного права выкупа является обязательным моментом для успешного заключения сделки. Чтобы обеспечить выполнение всех предусмотренных условий, рекомендуется воспользоваться консультационной поддержкой юриста.

 

1 комментарий к “Можно ли продать долю в квартире? Как продать долю в квартире?”

  1. уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы  когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

Оставьте комментарий