Продажа ипотечной квартиры

Вынужденная или добровольная продажа ипотечной квартиры – распространенное решение для тех, кто взял на себя серьезные финансовые обязательства на несколько лет или десятилетия. Учитывая, что такая жилая площадь не принадлежит владельцам полностью, договора отчуждения заключаются с учетом ряда особенностей.

Грамотная продажа осуществляется в соответствии с ФЗ № 33, регламентирующим вопросы ипотечного кредитования. Ключевое правило для владельцев ипотечного жилья – недопустимость реализации объекта без получения согласия финансово-кредитного учреждения. Игнорирование этого правила влечет переход права собственности на имущество банку.

Досрочная выплата

Преимущественным сценарием по вопросу, как продать долю в ипотечной квартире или весь объект, является предложение выплатить финансовые обязательства досрочно. Такой вариант возможен, если заемщик найдет покупателя, готового авансом выдать продавцу деньги для закрытия кредита.

Алгоритм действий следующий:

1. Согласование решения с банком и получение одобрения. Учитывая, что займодателю такой вариант не особо выгоден. Продавец должен указать весомую и аргументированную причину.
2. Установление остатка долга по ипотеке.
3. Заключение нотариально удостоверенного соглашения между сторонами сделки.
4. Выписка всех членов семьи заемщика из ипотечной жилой площади.
5. Перечисление задатка, который будет достаточен для полного закрытия обязательств.
6. Снятие обременения с квартиры.
7. Перерегистрация права собственности на нового владельца.

Обратите внимание! Учитывая многоаспектность сделки, в этом и других способах реализации объекта часто заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Это дополнительная гарантия в условиях риска.

Это удобный для продавца, но труднореализуемый сценарий. Найти потенциальных покупателей, готовых идти на такие риски достаточно сложно. Исключение составляют схемы продажи ипотечных квартир, которые еще не достроены, то есть ожидают введения в эксплуатацию инвестиционных объектов.

Продажа объекта своими силами

Фактически сделка, предметом которой является ипотечная квартира, совершается по аналогии с обычным договором купли-продажи. Если объект понравился покупателю, и он решает стать владельцем, действия следующие:

1. Обращение к кредитору с намерением выкупить залоговое имущество.
2. Составление предварительного соглашения между покупателем и банком, которое обязательно заверяется у нотариуса.
3. Внесение необходимой для погашения залога суммы в одну банковскую ячейку и размещение оставшейся суммы, которая полагается продавцу, в другую ячейку банка.
4. Снятие юридических обременений с квартиры.
5. Оформление договора купли-продажи, регистрация права собственности в Росреестре.
6. Получение банком и заемщиком доступа к банковским ячейкам, в которых размещены деньги.

По аналогичному сценарию проводятся сделки для тех, кто интересуется – можно ли продать долю в ипотечной квартире.

Важно! Не пытайтесь скрыть от покупателя факт ипотеки. В последующем после осмотра квартиры эта характеристика выявится (по-другому никак) и может быть расценена как вовлечение в мошеннические схемы.

Передача долгов

Еще одним легальным способом реализации ипотечного имущества и освобождения от обременений является продажа долговых обязательств. Формат предполагает, что кредитный договор переписывается на нового заемщика. То есть в соглашении меняются данные ипотекополучателя. Новый заемщик становится собственником ипотечной квартиры и несет обязательства по выплатам.

Продажа квартиры в ипотеке таким способом аналогична стандартной процедуре и подразумевает такую последовательность действий:

1. Предоставление в банк пакета документов для рассмотрения заявки на ипотеку.
2. Одобрение заявки банком.
3. Проведение оценки объекта недвижимости.
4. Процедура перерегистрации залогового имущества в Госреестре банком.
5. Подписание соглашения о переуступке обязательства заемщиком.

Обратите внимание! В качестве покупателя может выдвигаться не только физическое лицо, но и другая финансово-кредитная организация. При такой ситуации имеет место перевод займа на другой банк. Учитывая вариативность цен на рынке недвижимости и ежегодное уменьшение ставок по ипотечному кредиту, это распространенный сценарий в реалиях сегодняшних дней.

Многие покупатели сами проявляют инициативу приобретения залогового имущества, поскольку цена ипотечных квартир на рынке, как правило, ниже средних показателей. Широкое распространение нашло так называемое перекредитование, когда долг переводится в другой банк на более выгодных условиях. Если заемщик нашел подходящее кредитное учреждение с более приемлемыми ставками, это, безусловно, прямая выгода.

Реализация квартиры банком

Распространенная схема продажи  ипотеки – реализация квартиры банком. Финансовое учреждение в данном случае является непосредственным участником сделки, а не третьим заинтересованным лицом. Алгоритм действий предполагает, что банк от начала до конца проводит сделку как непосредственная сторона.

Также на банк возлагается обязанность выдать ячейки и обеспечить документацию. На представителей финансового учреждения возлагается обязанность представлять интересы в Регистрационной палате. Функция продавца фактически сводится к проставлению подписи.

Покупатель частично вносит сумму за квартиру в ячейку кредитора, оставшуюся разницу помещает в другую ячейку. Следующим шагом банка является сообщение Регистрационной палате о выплате кредита и снятие обременения с имущества.

Важно! Представленная схема интересна банку, но не всегда выгона заемщику. Финансовое учреждение не будет способствовать продаже квартиры за максимальную стоимость. В интересах банка – вернуть долг, а вопрос, сколько получится остатка средств на долю первоначального заемщика, не входит в круг его забот.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Ипотечное кредитование и право собственности такими объектами характеризуется рядом особенностей. До момента, когда обязательства не погашены полностью, квартира является залоговым имуществом и банка, и профильного министерства обороны. Применяется два условия снятия обременения с таких квартир: абсолютное погашение выплат и процентов, а также достижение срока службы интервалом 20 лет.

Алгоритм действий начинается с уведомления банка-ипотекодателя о намерении продать жилую площадь. Далее банк уточняет сумму долга и прогнозирует возможность снятия обременений. Погашается сумма задолженности, после чего потенциальный покупатель заявляет свои намерения. Следующим шагом является получение документов, свидетельствующих о снятии обременения. Завершающим этапом является получение подтверждение регистрации из Росреестра, после чего следует стандартная схема реализации.

Комплектация документов

Документы для продажи квартиры в ипотеку должны формироваться максимально тщательно, иначе высок риск отказа в одобрении решения банком. Комплектация пакета включает такие пункты:

• идентифицирующие личность документы (действующий паспорт);
• правоустанавливающая документация на объект;
• документы, подтверждающие платежеспособность заемщика в достаточных объемах;
• проект договора купли-продажи с покупателем;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредитным обязательствам;
• закладная по кредиту;
• подтверждение зачисления средств от покупателя для погашения остатка ипотечного кредита;
• подтверждение снятия обременения с квартиры (извлечение из реестра недвижимости).

Если в правоотношениях задействован представитель, возможна продажа квартиры по доверенности в ипотеку. В этом случае дополнительно требуется нотариально заверенная доверенность с детально прописанными полномочиями и удостоверение личности представителя.

От того, насколько грамотно и правильно укомплектованы документы, зависит юридическая чистота сделки и вероятность получения одобрения банка на продажу.

В заключение отметим два важных факта. Погашение ипотечного долга по гражданской или военной ипотеке допускается за счет средств материнского капитала. Если имущество на момент продажи находится в собственности менее трех лет, сделка обязывает продавца оплатить 13-процентный налог с реализации объекта недвижимости.