Получение разрешения на строительство

Физические, а также юридические лица должны получить требуемое разрешение на строительство жилых и нежилых объектов. Без узаконивания этого действия земельный участок не принадлежит собственнику.

Если гражданин построит дом без одобрения госоргана Российской Федерации, то такое строение будет считаться самовольной постройкой, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ. То есть, настоящий собственник земельного объекта может потребовать снести здание, которое построили без градостроительного допуска.

Разрешение на строительство — что это такое

Собственник должен утвердить проведение строительных работ, чтобы его действия считались законными. Поэтому необходимо получить одобрение от властей на проведение работ.

Рекомендуется перед покупкой территории, выяснить расположение земельного участка. Для этого потребуется заглянуть в кадастровый паспорт. В НПА должна быть указана категория земли. Ст. 7 Земельного кодекса устанавливает следующие виды назначения земель:

• Сельскохозяйственное
• Промышленное
• Земли населенных пунктов
• Водные
• Лесные
• Особо охраняемые
• Земли запаса

Если участок принадлежит к землям населенных пунктов, то получить разрешение на строительство дома не составит проблем. Чтобы построить дом в границах других категорий земель, необходимо изменить вид назначения. Это возможно для сельскохозяйственных угодий, но как получить одобрение в местах особо охраняемых зон и территорий — непонятно. Чаще всего в таких запросах отказывают.

Что говорит законодательство

Градостроительный кодекс в абзацах пунктов ст. 51 поясняет, где можно получить одобрение на капитальное, а также индивидуальное строительство. Оно оформляется в виде письменного документа в государственном комитете. Его наличие означает, что проектные акты полностью соответствует градостроительному регламенту.

В законе сказано, что без требуемого допуска начинать строительные работы — запрещено. Лицо, которое нарушит регламент, может получить штраф, а также лишиться самовольной постройки.

В ГрК РФ ч.4 статья 51 устанавливает, что разрешение на индивидуальное строительство в большинстве случаев выдает местный орган конкретного субъекта РФ. Например, в Москве это будет Комитет Госстройнадзора. В ч.5 упомянутой статьи перечислены исключения из классического правила. К примеру, возведение атомных объектов допускается только с согласия «Росатома».

В каких случаях требуется разрешение на строительство

Действующими нормативными актами установлено, что обязательно подавать обращение. Выдача и оформление допуска на постройку возможно в следующих случаях:

• При строительстве и переустройстве капитального объекта. Например, когда требуется получить одобрение властей на возведении котельной.
• При возведении жилого дома, у которого планируется больше 3 этажей.
• Когда администрация региона требует от собственника наличие разрешительной документации.
• Если уже проводятся работы на участке

Иногда допуск от местных органов требуется, даже при постройке бани. Например, если ее возводить на фундаменте. Такое строение уже будет считаться объектом капитального строительства. В иных случаях специальный документ на постройку бани не требуется.

Когда разрешение на строительство не требуется

При возведении частного дома и других объектов ИЖС. Государственный акт на строительство в соответствии с градостроительным кодексом не требуется в ряде случаев:

• Если строители производят капитальный ремонт.
• Когда возводят некапитальные здания по типу гаража, а также навеса. Важно, чтобы пользование на собственном участве было некоммерческим.
• При постройке дополнительных объектов. Таких как сарай, колодец или баня.
• Необязательно получать допуск на постройку безопасных линейных объектов, которые не считаются особо опасными, а также в случаях перечисленных в Постановлении Правительства от 12.11.2020 № 1816.
• Если имеется судебная декларация, которая подтверждает законность сооружения.
• При проектировании объекта в садоводческих целях. Например, чтобы построить садовый дом.
• Когда производится незначительный ремонт.

С 2018 г. владельцам частных домов больше не нужны разрешения на строительство. Теперь для ИЖС требуются уведомления. Без этого строить нельзя.

Итак, для капитального строительства многоэтажного дома необходимы специальные разрешения, а на строительство индивидуального и жилого дома — уведомления. В последнем случае частный застройщик в письменной форме сообщает компетентному органу о своем намерении. В обращении лицо указывает тип строения и его месторасположения.

Администрация в течение 30 суток проверяет обращение застройщика на соответствие. Для этого проводятся следующие проверки:

• Подтверждение наличия перечня юридических документов, перечисленных в законе.
• Сверка проектной документации по типу СПОЗУ с местом расположения строительного объекта. Необходимо, чтобы область строения находилась в границах градостроительного плана, которые обозначаются красными линиями на чертеже.

О том, как получить разрешение на жилую постройку, а также строительство дома при капитальном возведении, прописано в градостроительном кодексе. Законодатель закрепил в седьмом пункте 51 статьи, что застройщик при возведении или при переустройстве капитального объекта обязан иметь от компетентного госоргана документ на возведение производственных зданий. В большинстве случаев проведение таких работ одобряет орган местного самоуправления

Какие бумаги потребуются

Согласно российским нормам ГРК, чтобы получить государственный допуск на проведение монтажных работ, стоит прикрепить к заявлению в МФЦ следующие документы:

• Акт, закрепляющий права собственника на владение земельным участком. К примеру, договор купли-продажи.
• ГПЗУ. Расшифровывается, как градостроительный план для земельного участка. ГПЗУ обязательно, чтобы получить разрешение. Госуслуга предоставляется бесплатно в администрации. Действует такой план 3 года.
• Результаты инженерных и геодезических изысканий. Например, топографическая съемка, проектная документация, а еще геологические изыскания. При геодезических работах потребуется согласование с собственником.
• Пояснительная записка. В ней указываются сведения о строительном объекте.
• Планировочная схема организации ЗУ. Документ разрабатывается на основании ГПЗУ.
• Архитектурные решения. Этот документ часто оформляют при возведении склада.
• Конструктивные решения.
• Проект организации и проведения строительства ОКС.
• Положительное экспертное заключение необходимой проектной документации. Этот акт нужен, если объекту требуется экспертиза по существу ст. 49 норм ГРК. Например, экспертный анализ не проводится, если оформляется разрешение на постройку СНТ.

Также экспертиза необязательна для садовых некоммерческих товариществ, а еще для жилых помещений, которые не принадлежат к капитальным объектам строительства. К примеру, если у частного строения менее 3 этажей.

Разрешение на строительство без проектной документации

ГРК поясняет, можно ли получить допуск на возведение и строительство в ст. 51. Там же указаны возможные обстоятельства при отсутствии проектных актов.

В тексте п.1 статьи 51 ГК РФ дается определение разрешения на полномасштабное строительство. Этот документ означает полное соответствие ГПЗУ проектным актам. В п 9-п 18 разъясняется, как оформить документ на организацию работ по возведению домов ИЖС и ОКС.

Если проанализировать упомянутые пункты ГК РФ, то понятно, что ст. 51 предусматривает обстоятельства, когда разрешение или уведомление на проведение работ не требуется. Например, когда работы проводятся на собственном земельном участке и не вовлекают иных лиц. Однако, даже в этом случае придется заказать в архитектурном бюро проект дома, а также планировочную схему организации ЗУ.

Кто выдает разрешение на строительство

В ГРК РФ прописано, что одобрение на строительство, в соответствии со ст. 51, выдается компетентными органами. Прием и проверку заявлений могут осуществлять следующие ведомства:

• Орган местного самоуправления. Зависит от конкретного субъекта РФ и категории земли. Кто выдает разрешение на строительство в московской области, тот и принимает заявление. К примеру, москвичам одобряют проведение работ в Мосгосстройнадзоре.
• МФЦ. По закону принимать в обработку заявления можно в многофункциональном центре. При этом между МФЦ и ответственным органом должно быть заключено соглашение.
• Единый портал Госуслуг, где можно подать заявку и заказать документ. Чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного дома через госуслуги, необходимо заполнить образец на официальном сайте.
• Исполнительный орган. Когда объект располагается в зоне, не предназначенной для застройки жилых строений. Например, в сельскохозяйственной или лесной.
• Специализированная государственная корпорация по типу «Роскосмоса», а также «Росатома». Зависит от назначения объекта.

Таким образом, когда расположение объекта не имеет специфических особенностей, то обращаться следует в местную государственную организацию. К особенностям можно отнести, например, наличие на строящейся территории исторических сооружений.

Когда вероятен отказ

Отказать в выдаче могут только при несоблюдении пунктов перечисленных в законе. К ним относится следующее:

• Отсутствие хотя бы одного из обязательных документов.
• Если в результате проверки выявлено несоответствие поданных документов ГПЗУ, то в выдаче документана будет отказано.
• Если строительный объект располагается слишком близко к дороге приаэродромной территории.
• Если нет планировочной документации.
• Когда территория застройки нарушает предельные границы разрешенного строительства.
• Если использование объекта противоречит назначению земельного участка.
• При нарушении земельного и иного российского законодательства.
• В выдаче разрешения на строительство в Москве промышленного объекта может быть отказано, когда Правительство Москвы постановило, что данный участок предназначен для комплексного развития.

Бывает, одобрение на возведение объектов невозможно получить, поскольку запрос был подан лицом, которое не является собственником земельного участка.

Рекомендуется получать градостроительный план ЗУ в любой ситуации: при строительстве ОКС, а также при получении допуска на постройку  ИЖС. Цена в обоих случаях будет одинаковой.

Сколько стоит разрешение на строительство

Узнать, сколько стоит получить одобрение от властей, можно из п 15. ст. 51 градостроительного кодекса. Она гласит, что лицензию выдают компетентные госорганы. Проверять и выдавать документ они обязаны без взимания денежных средств.

Сроки рассмотрения документов

В общем порядке оформление актов производится в течение 7 дней без учета праздников и выходных. Это касается малоэтажных домов. Если у частного дома больше 3 этажей, то допуск на проведение работ оформляют в срок от 7 до 10 рабочих дней.

В особых случаях проверка может продлиться до 20 рабочих дней. Например, если необходимо проверить разрешение на капитальное строительство на соблюдение требований, которые установлены для исторической местности.

По истечении указанных сроков, ответ от государственных структур должен быть вручен заявителю. При положительном решении можно начинать запланированные работы. Если решение комиссии будет отрицательным, получить разрешение на строительство дачного дома можно через суд.

Период действия разрешения на строительство

В градостроительном кодексе установлено, что документ от властей действует в течение 10 лет на основании ст. 55 ГРК РФ.

Однако, законодатель предусмотрел случаи, когда допуск может стать неактуальным в этот период. Например, если ЗУ власти изъяли у владельца из пользования.

Что делать, когда разрешение на строительство получено

Когда застройщик получил разрешение на строительство в рамках государственной услуги, то он должен за свой счет отправить письмо уполномоченному органу в течение 10 суток. В нем обязательно указывается:

• Информация о техническом обеспечении инженерных сетей.
• Сведения о количестве планируемых этажей для ОКС.
• Планировочные схемы, где обозначены координаты расположения объекта ИЖС.

Вся переданная застройщиком информация будет включена в градостроительную базу. Проверить статус разрешения на строительство можно по номеру. Дальнейшие решения по объекту принимаются на основе отправленных данных, например, когда необходим ввод нежилого помещения в эксплуатацию.

Внесение изменений в разрешение на строительство

Такая возможность есть. В очередной раз придется собрать все упомянутые обязательные документы. Внести изменения можно в нескольких случаях:

• Увеличение срока действия текущего документа.
• Когда требуется проведение работ для объединения нескольких земельных объектов.
• При разделении долей на ЗУ.
• Других изменений, которые не относятся к продлению срока.

Подать запрос на выдачу нового разрешения необходимо как можно раньше. Если прежний акт истекает через 10 дней — В заявлении 100% будет отказано.

Как продлить разрешение на строительство

Для этого необходимо подать заявление. Процедура повторяется, как и раньше. Заявление подается в тот же орган власти. Например, в Москве — Мосгосстройнадзор. Скачать образец заявления строительство можно на официальном сайте.

При смене собственника потребуются новые документы, подтверждающие право владения ЗУ. Также придется предоставить все обязательные документы, которые были необходимы для выдачи акта. Застройщик может запросить продления разрешения, если календарные сроки возведения объекта были изменены.