При отчуждении квартиры, дома, земельного участка, автомобиля требуется сделка с недвижимостью через нотариуса. Теоретически любое соглашение можно заверить нотариально, но только по определенным объектам это обязательное условие, без соблюдения договора которого будут считаться ничтожными или недействительными. Законодательство о государственной регистрации в последние годы претерпело значительные изменения. Однако нотариальное удостоверение сделок по-прежнему остается гарантией надежности и дополнительной защитой интересов.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры?
Да. В подавляющем большинстве случаев продажа квартиры через нотариуса – единственный способ легализовать право собственности новых владельцев. На нотариуса возлагается ряд функций. Первая – проверить собственника.
Стороне покупателя и самому нотариусу важно убедиться, что квартира принадлежит именно продавцу и что имеются все права для распоряжения имуществом. Учитываются правоотношения представительства – тогда проверке подлежит и представитель по доверенности.
Проверка документов продавца
Нотариус обязательно лично просит предъявить и изучает следующие документы:
- Идентифицирующий документ (действующий паспорт). В этом случае работает принцип, чем больше, тем лучше. Поэтому покупателю стоит попросить увидеть права, загранпаспорт, рабочее удостоверение. Но это по возможности и желанию другой стороны. Для проверки паспорта можно использовать официальный сайт МВД.
- Выписка ЕГРН. Покупка квартиры через нотариуса не обходится без изучения основных характеристик объекта и зарегистрированных на него прав. Покупатель может самостоятельно заказать этот документ на сайте МФЦ и лично убедится в информации. Но нотариус все равно ее запросит. Справка действительна только один месяц.
- Правоустанавливающая документация. Нотариус всегда запрашивает документ, который подтверждает право собственности на конкретный объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор долевого участия, дарения, соглашение о разделе имущества или решение суда.
- Подтверждение семейного статуса супругов. Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса невозможно без согласия супруги или супруга, если имущество является совместной супружеской собственностью. Если продавец находится в браке, но имущество является его личным (приобретено до регистрации брака), нотариус также проверяет эту информацию и сверяет даты. С 2018 года доступна возможность запрашивать такую информацию в ЗАГСе, однако на практике механизм не реализован в полной мере.
- Справки об отсутствии задолженности. С юридической стороны в этом заинтересован покупатель, поэтому нотариус может удостоверить соглашение, если стороны договорятся о вопросе погашения коммунальных счетов.
- Подтверждение вменяемости и полной гражданской дееспособности. При возникновении сомнений в том, что действия сторон адекватны, может потребоваться запрос справки из психоневрологического диспансера. На практике встречаются случаи освидетельствования во время сделок. Это частные ситуации, однако, личная ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью обязывает минимизировать риски, ведь подпись лиц с алкогольной или наркотической зависимостью, пожилых и невменяемых сторон чревата оспариванием и признанием сделок недействительными.
Кроме вышеперечисленных пунктов проверке подлежат сведения о наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если таковые прописаны, отчуждать квартиру нельзя без согласования с представителями органа опеки и попечительства.
Нотариус проверяет продавца на предмет долгов. Заключение сделок с банкротом чревато изъятием имущества в пользу кредиторов. Поэтому одна из первостепенных задач нотариуса – проверка объекта на обременения, аресты, списки с сайта судебных приставов.
Техническая проверка и регистрация
Любая сделка с недвижимостью у нотариуса, особенно если речь идет о квартире, предполагает проверку технического паспорта на объект. Важно исключить наличие самовольных построек, которые по закону не могут быть легализованы. Речь идет о снесенных несущих конструкциях, так называемых «мокрых зонах», закрытых доступах к вентиляционным проходам и канализационным кранам.
Если имеет место самовольная перепланировка или постройка, которая по закону может быть зарегистрирована, для покупателя это повод настаивать на снижении стоимости. Нотариус поможет акцентировать внимание на этих вопросах и укажет, что после оформления сделки именно на нового владельца будут возложены обязанности по устранению преобразований, которые недопустимы.
Оформление купли-продажи недвижимости через нотариуса не состоится без предоставления выписки из домовой книги или единого жилищного документа о наличии и количестве прописанных лиц по конкретному адресу. Нотариус разъясняет, что любое прописанное лицо имеет право пользоваться жилой площадью, даже если меняется собственник.
Рекомендуется выписывать всех субъектов, особенно несовершеннолетних лиц, до удостоверения сделки. Альтернативным вариантом служит четкая конкретизация в договоре сроков, в которые лицо обязуется сняться с регистрации, а в случае невыполнения обязательства будет выплачивать оговоренный штраф.
Если в договоре это не прописано, в дальнейшем новый собственник сможет выписать жильцов через суд. Однако процедура требует времени и усилий, а в случае с несовершеннолетними – серьезной и продолжительной волокиты.
Удостоверение договора
Купля-продажа квартиры через нотариуса подразумевает удостоверение договора и момента подписи. В большинстве случаев текст соглашения составляется самим нотариусом. Это достаточно типичные шаблоны, в которые вставляются идентифицирующие данные сторон и характеристики объекта.
Альтернативным является вариант, при котором стороны приходят на заверение со своим проектом. Это актуально, если имеет место юридическое сопровождение сделки, договор составляет привлеченный юрист или риелтор. В этом случае нотариус тщательно проверяет содержание на предмет соответствия законодательным требованиям и соблюдениям прав.
Важно! В интересах покупателя детально ознакомиться с содержанием и оговорить необходимые в конкретном случае пункты. Нотариусы всегда идут на встречу.
Практика показывает, что нотариусы могут не уделить достаточно внимания следующим аспектам (при этом стороны также игнорируют такие вопросы, после чего возникают недоразумения):
- Условия и место передачи денег. Кроме распространенного, но при этом крайне неудобного варианта – расчета на месте, можно использовать:
- Аккредитив – специальный банковский счет у продавца. Это надежно и финансово грамотно. Но при этом банку обязательно нужно будет отчитаться о происхождении денег, а само открытие счета является платной услугой – в районе 3000 рублей.
- Банковские ячейки. Принцип таков: открываются две ячейки – одна с деньгами, вторая – с правоустанавливающими документами от нотариуса и распиской о получении денег. После внесения всей суммы стороны одновременно получают ключ от своей ячейки. Такой формат удобен, когда продается квартира, уже находящаяся в ипотеке.
- Момент и порядок передачи ключей. Акт приема-передачи квартиры следует после удостоверения нотариусом и передачи документов в Росреестр на регистрацию. Однако в договоре можно прописать иной порядок на усмотрение сторон.
Договора без нотариуса
Новая редакция ФЗ № 218, регламентирующего вопросы регистрации недвижимости, содержит статью 42, в которой четко прописано следующее. Сделки с недвижимостью без нотариуса проводятся, если:
- отчуждаются или приобретаются доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев о переходе права собственности на столичные объекты на основании ФЗ № 480-1;
- предметом сделки является имущество, относящееся к категории паевого инвестиционного фонда или имущество, которое приобретается с целью включения в паевой инвестиционный фонд;
- отчуждаются земельные доли;
- имеет место отчуждение или ипотека долей по одной сделке всеми участниками долевой собственности.
Также не требуют заверения у нотариусов договора по купле-продаже, мене, дарению квартир, домов, комнат в коммунальных квартирах при наличии двух условий:
- у собственника имеется единоличное владение объектом или доля в праве на этот объект, и он является полностью дееспособным;
- имеет место владение недвижимостью несколькими субъектами на праве общей совместной собственности, и все собственники являются дееспособными, отчуждается объект целиком или регистрируется долевая собственность.
Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости или всем объектом целиком является обязательным, если хотя бы один из собственников является недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом.
Вопрос стоимости
Ответ на вопрос, сколько стоит купля-продажа квартиры у нотариуса, зависит от того, в обязательном или добровольном порядке проводится сделка. В первом случае заверение равно 0,5% от цены сделки (то есть от суммы, которая указана как рыночная стоимость в договоре).
Дополнительно оплачиваются услуги составления договора. В зависимости от региона и формата сделки сумма варьируется от 3 до 9 тысяч рублей.
Если договор удостоверяется по собственному желанию, его составление обойдется стороне от 4 до 11 тысяч рублей. Услуги нотариуса составляют процент от стоимости. Размер не может превышать 50 тысяч рублей.
Проанализировать тарифы нотариусов на проведение сделок с недвижимостью и решить другие вопросы, включая комплектацию документов, проверку договора и минимизацию рисков позволит привлечение специалиста для юридического сопровождения сделки.