Как проверить квартиру перед покупкой?

Сделки с недвижимостью всегда предполагают значимые риски. Особенно это касается интересов покупателей. Чтобы нивелировать негативные последствия и обеспечить собственные права, придется потратить время на изучение того, как проверить квартиру перед покупкой и на какие положения нужно обратить внимание в первую очередь.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Основной источник риска при приобретении недвижимости – темное прошлое квартиры. Даже если осмотр объекта перед покупкой дал лишь положительные результаты, в дальнейшем могут возникнуть проблемы с документами. В таких случаях нужна проверка на юридическую чистоту, особенно это касается недвижимости с вторичных рынков. Чтобы нивелировать риски сделки, следует изучить, как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно по каждой определяющей характеристике в отдельности.

Кем является продавец: собственником или посредником?

Владельцы недвижимости могут продавать квартиру как сами, так и через посредников – риэлторов. Поэтому покупателям нужно изначально оценить статус продавца. При заключении сделки по объекту недвижимости со вторичного рынка привлечение посредника позволяет обеспечить отчуждение с большим успехом. Риэлторам выгоднее как можно быстрее заключить договор и получить оплату, при этом они осведомлены, какие существуют подводные камни при покупке квартиры.

В то же время существует риск, что специалист окажется недостаточно опытным или недобросовестным, поэтому высока вероятность потерять собственные средства.

Как оценить риэлтора?

Перед обсуждением сделки с посредником в первую очередь необходимо учитывать следующие позиции и рекомендации:

• изучить репутацию специалиста, обратившись к знакомым или уточнив отзывы на специальных площадках в Сети;
• посредник действует в открытую – это хороший знак. Если в объявлении о продаже указано, что недвижимость продается собственником, а при обсуждении особенностей отчуждения приходится связываться с риэлтором, следует задуматься о добросовестности агента;
• обязательное наличие договора между посредником и владельцем недвижимости, где указаны все условия предоставления услуг и прописана ответственность сторон;
• ответственность агента перед клиентами должна быть застрахована в регламентированном порядке. Если из-за действий посредника сделка аннулируется, страховая фирма компенсирует понесенный ущерб. Но наличие полиса не означает, что нужно пускать дело на самотек – в любом случае необходима проверка квартиры перед покупкой. Обязательно нужно ознакомиться с положениями договора, отдельное внимание обратив на лимит ответственности и предусмотренные страховые случаи.

Перед заключением соглашения и оплатой сделки потребуется убедиться, что достигнутые договоренности не противоречат интересам владельца квартиры. При отсутствии возможности обеспечить встречу с собственником, следует запросить ряд документов.

Кто имеет права на распоряжение недвижимостью?

При обсуждении сделки необходимо запросить бумаги, в которых указаны лица, имеющие права собственности на объект. Проверить информацию можно самостоятельно через Росреестр в интернете, бесплатно в этом случае получить сведения не выйдет, так как запрос выписки из ЕГРН требует оплаты в 250 рублей. В содержании справки прописаны все владельцы квартиры, что позволяет избавиться от вмешательства мошенников, которые могли бы подделать документ.

Нужно учитывать, что у выписки нет срока действия. Она лишь подтверждает право собственности граждан на момент оформления. Тогда как информация может быть изменена уже на следующий день. Запрос на выдачу обрабатывается в течение трех рабочих дней, поэтому рекомендуется запрашивать данные дважды – при обсуждении условий сделки и непосредственно перед подписанием договора.

Если в результате изучения собственников оказалось больше одного, придется убедиться в отсутствии противоречий между ними. Ведь при данных обстоятельствах приобретаются все доли объекта, поэтому при оформлении должны присутствовать все совершеннолетние владельцы.

Важно: в государственном реестре может отсутствовать информация о квартире, если права собственности на нее были оформлены до 1998 года, что ограничивает покупателя в возможностях проверки подлинности свидетельства на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от деятельности мошенников, следует попросить собственников пройти процедуру регистрации прав в Росреестре. Это даст им право на получение выписки, где будут прописаны все владельцы и указаны обременения.

Если же продавец отказывается вносить данные в государственный реестр и подтверждает свои права документом с двадцатилетним сроком давности, рекомендуется найти другую квартиру.

Возможность распоряжаться недвижимостью не всегда закреплена в выписке из ЕГРН. Так, если на третьи лица одним из собственников была оформлена доверенность с правом на продажу квартиры и проставление подписи. Документ также необходимо проверить, обратив внимание на срок действия и наличие нотариального заверения. Уточнить актуальность доверенности можно с использованием специального сервиса. Если не выходит провести проверку таким образом, то можно посетить нотариуса и с его помощью найти нужную информацию по общим базам данных.

Как проверить квартиру на обременения?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой предполагает обязательное уточнение наличия обременений, выступающих в качестве ограничения прав владельца в пользу третьих лиц. Чаще всего запрет возникает из-за ипотеки. При данных обстоятельствах недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения, поэтому ее продажа может быть проведена лишь при наличии разрешения банка. Дополнительные варианты обременения таковы:

• рента;
• долгосрочная аренда;
• арест;
• банкротство собственника.

При заключении соглашения для приобретения недвижимости с ограничениями нужно быть готовым к тому, что для оформления договора придется потратить гораздо больше денег, времени и сил. При этом высок риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной по запросу заинтересованных лиц. Поэтому статус квартиры необходимо уточнить заранее. Обычно для этого достаточно выписки из ЕГРН. Также в зависимости от вида обременения можно воспользоваться бесплатными сервисами:

• официальный сайт службы судебных приставов – для уточнения ареста;
• официальный сайт арбитражных судов – для проверки инициированной процедуры банкротства;
• ГАС «Правосудие» – для уточнения наличия открытых судебных дел в отношении одного из собственников.

Не всегда обременения несут существенные риски при покупке квартиры. К примеру, приобретение ипотечной недвижимости вполне возможно, если банк не выступает против сделки. Однако для заключения договора придется потратить гораздо больше времени, ведь потребуется согласовать вопрос с учреждением и добиться от него необходимого решения.

Кто прописан в квартире?

Если квартира оформлена на одного владельца, но в ней зарегистрирована вся семья, то покупатель все же сможет приобрести недвижимость. Однако при нежелании граждан выписываться новому собственнику придется столкнуться с рядом новых сложностей.

Если государственным службам необходимо найти гражданина, то поиск осуществляется по адресу регистрации. По этим же данным приходит корреспонденция из налоговой, кредитных учреждений, судов и т.п. Даже если владелец не связан с зарегистрированными, ему придется терпеть все эти попытки государственных ведомств связаться с людьми.

Поэтому в данном случае важна проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, ведь для выписки прошлых жильцов необходимо обращаться в суд. При этом далеко не всегда судебное решение подразумевает снятие с учета гражданина. К примеру, если человек зарегистрирован в квартире на основании отказа от приватизации, вопрос придется урегулировать иными способами.

Поэтому важно изначально позаботиться, чтобы выписались все жильцы. Однако на практике данный момент труднореализуем, ведь зачастую продавцам до приобретения новой квартиры некуда вставать на учет. Для разрешения таких ситуаций следует в договоре предусмотреть условие о снятии с регистрации до определенной даты после заключения сделки.

Есть ли долги?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может стать причиной возникновения дополнительных сложностей с управляющей компанией. Несмотря на тот факт, что задолженность закрепляется за прежним владельцем, сотрудники ресурсоснабжающих фирм зачастую действуют вопреки закону и пытаются взыскать невыплаченные суммы с нового собственника. Поэтому при покупке недвижимости с долгами нужно указать в договоре, что невыполненные обязательства будут покрыты продавцом за счет договорной суммы.

Получить информацию о задолженности по коммунальным платежам можно путем направления запроса в управляющую компанию, через Госуслуги или непосредственно у владельца квартиры.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Что касается того, какие документы нужны для покупки квартиры, важно обеспечить проверку ряда основных бумаг:

• правоустанавливающая документация, будь то: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная, договор приватизации и т.п. Отдельное внимание необходимо обратить на договоры дарения, заключенные не между родственниками. В данном случае есть риск заключения фиктивной сделки, покрывающей куплю-продажу во избежание налогообложения. Если этот момент будет в дальнейшем подтвержден, высока вероятность признания договора недействительным;
• выписка из ЕГРН. Документ содержит в себе немало тех данных, что надо знать при покупке квартиры. С ее помощью можно уточнить наличие обременений, права владения квартирой, основания для назначения прав собственности;
• справка о дееспособности продавца. Необходима для подтверждения дееспособности собственника квартиры. Если владельцем является пожилой человек или вызывающий сомнения в адекватности, то рекомендуется затребовать освидетельствование психиатром при проведении сделки. Альтернативный вариант – воспользоваться услугами нотариуса для видеофиксации факта заключения договора.
• выписка из домовой книги. Для уточнения перечня лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилой площади;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• согласие супруга/супруги на проведение сделки. Если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности, придется заручиться разрешением мужа/жена на заключение договора;
• разрешение от органов опеки и попечительства. Актуально, если в ходе сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц.

Вышеуказанные документы определяют, какие вопросы задавать при покупке квартиры. Таким образом можно обеспечить полноценный успех сделки и избежать ненужных сложностей из-за несоблюдения нормативных положений.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Чтобы нивелировать возможные риски при заключении сделки, необходимо учитывать ряд рекомендаций:

• всегда проверять документы, даже если договор оформляется с родственником;
• непосредственный осмотр квартиры перед покупкой не менее важен, чем проверка бумаг;
• установить правдивость утверждений продавца можно путем опроса потенциальных соседей или подачей запросов в государственные службы;
• юридическая помощь при покупке квартиры подойдет для лиц, которые не имеют опыта в таких сделках. Стоимость услуг специалиста зависит от региона и выполненных действий, может достигать нескольких десятков тысяч. Он не поможет с разрешением вопроса, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры или какой следует подобрать интерьер. Но с его поддержкой можно обеспечить юридическую чистоту сделки. Также юрист может подсказать, что делать после покупки квартиры.

Итог сделки во многом зависит от подготовленности покупателя и его осведомленности. Не всегда рядовому пользователю удается учесть все нюансы и подводные камни. Поэтому рекомендуется воспользоваться консультационной помощью квалифицированных лиц. В то же время важно не забывать о собственной подготовке, что определяет необходимость в изучении указанных выше положений.